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广州房地产市场2018年度回顾及2019年展望
来自:房地产导刊     点击数:20087    日期:2019年01月23日

      2019年1月22日,仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示:“回顾2018年,广州甲级办公楼租赁市场在前三个季度持续活跃,租金增速连续三个季度出现提升,但第四季度市场气氛转淡,预计2019年租赁需求增长继续受经济前景影响,企业盈利预期保守,办公需求短期内继续放缓。”优质零售物业市场方面, 受第四季度市郊新商圈开业项目高进驻率的支持,第四季度的净吸纳量为全年最高,但由于经济预期下调,四季度广州整体零售租赁需求增速相对放缓,商家对于商铺选址和扩张更为谨慎,预计2019年定位于大众市场以及中等收入阶层的零售商会继续保持去年的拓展方向,往市郊新商圈抢占市场份额。

甲级办公楼

      四季度办公楼市场气氛转淡。由于市场对经济前景不乐观的因素增加,以及在国内信贷紧缩的环境下,与前三季度需求活跃的情况相比,四季度办公楼租赁市场需求受到影响。同期,和国内其他一些城市一样,广州办公楼市场也出现P2P公司退租现象。另外,不同行业都出现暂时搁置扩张计划的情况。

      这些现象使部分租户组合不佳的甲级办公楼出现空置率上升的情况。为了避免空置率进一步上升,部分业主及时调整租金,在年末也吸纳了一些不受金融和信贷政策影响的企业进驻,从而使得广州整体甲级办公楼空置率得以保持稳定。

      从细分行业来看,部分科技细分行业和专业服务业例如律师行业的搬迁计划目前还没有受到影响,并且使得今年两个位于琶洲的新供应项目录得不俗的进驻率。再加上前三季度租赁行情较好,从全年甲级办公楼吸纳情况来看,2018全年录得与2017年差不多的吸纳量数字,约35万平方米。

      新增供应量录得近四年最低记录,但租金四季度下降。两个位于琶洲的新项目为广州甲级办公楼市场带来约20万平方米的年新供应,仅达去年6成。前三季度租赁需求活跃,使得整体甲级办公楼租金在第三季度录得新高。但由于四季度需求骤降,部分租户组合不佳的大厦业主对于后市抱以不明朗的预期,愿意下调租金加快出租空置单元,导致四季度整体甲级办公楼租金环比下降1.5%。即便如此,租金同比上升7.6%,是近年较高的同比增长率。

      投资市场有机会趋向买家市场。仲量联行广州资本市场部董事伍启泰指出,广州核心区投资市场基本面没有改变,市场上带租约出售的甲级物业也十分稀缺,因此核心区资本值仍维持平稳。但是,一些在建项目的发展商受到信贷收紧带来的资金链紧张,再加上住宅市场销售情况不佳,导致位于非核心区的在建项目报价较之前相比谈判空间有所加大。但由于整体市场行情在前三季度较好,2018年整体甲级办公楼资本值同比上升近7%。而本年成交总金额最大的记录也出现在四季度,录得三宗以办公楼为主的整售交易。

市场展望:

      政策性因素有望中期内缓解需求不振的局面,但租金短期仍受压。仲量联行广州商业地产部资深董事江婧丽预计,2019年广州办公楼市场租赁需求增长继续受经济前景影响,企业盈利预期保守,办公需求短期内继续放缓。另一方面,政府增加市场流动性的举措——央行于2019年1月内分别两次降准,再加上放宽对小微企业审核标准,有利于金融机构继续加大对小微企业和民营企业的支持力度。另外,发改委发布了关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的举措,支持信用等级较高的企业进行债务性融资。这些举措有望中期内对办公需求复苏将起到促进作用。

      江婧丽预期,短期内,受租赁需求下降、租户对租金变得敏感、新供应大幅攀升这三方面因素的影响,业主对于空置率波动变得更加敏感,预期某些业主很大机会继续下调租金以面对供应竞争。伍启泰则预计,在投资市场上,机构投资者对广州办公楼市场的热度不变,特别是国内和外国机构投资者,由于他们的融资成本相对较低,他们将持续关注核心区域物业情况,而且对于新兴市场在建项目的关注度较以往有所增加,但仍会坚持投资回报要求——这对于市场现有平均水平来说轻微高一点。而其他大型企业的自用购买大宗物业需求预期继续维持不变。

零售物业
*广州零售物业市场指广州优质购物中心市场



      市郊新项目零售需求明显。由于经济预期下调,四季度广州整体零售租赁需求增速相对放缓,商家对于商铺选址和扩张更为谨慎,对购物中心的品牌组合和差异化竞争更加关注。零售商拓展步伐放缓,更关注现有零售店铺销售情况,这对旧城区内一些租户组合不佳的商场影响尤为明显。然而核心区域租赁需求所受影响不大,市区内零售物业净吸纳量同比提高了1.3倍,受四季度新开业项目高进驻率的支持,四季度的净吸纳量为全年最高。

      市郊新商圈崛起,新项目需求表现优于预期。四季度广州优质零售物业新增供应接近60万平方米,大部分位于客群收入中等且人口数量较大,但优质供应不足的市郊新商圈,成为受欢迎的潮流品牌以及体验类零售商拓展新目标,特别是广受欢迎的连锁餐饮品牌。大部分新商场的开业率远高于预期,且人流和销售情况表现不俗。受此影响,全年净吸纳量高达近90万平方米。

      虽然全年共计有十一个大型购物中心开业,为广州新增80 多万方优质零售体量,为历年峰值,但空置率仍较去年下降1.2个百分点。这也有赖于核心商圈的现有零售项目经过成功整改,使人流量、空置情况以及租金水平得到改善。

      因此,零售项目租金水平大致维持平稳微升的趋势,市区和市郊平均租金同比分别上升2%和2.7%。尽管第四季度市场需求较往季增长放缓,但核心区域业主坚持原有的租金水平,且不断调整租户、更换人气品牌吸引年轻消费者。特别是天河北和珠江新城一些商场的经营状况变得理想,支撑该区域平均租金维持高位。相反,市区内部分老旧项目由于空置压力较大,业主调低租金以吸引租户。

     仲量联行广州资本市场部董事伍启泰提到,跟办公楼市场趋势一致,零售物业投资市场今年由于受到去杠杆和住宅市场销售疲弱影响,国内发展商资金压力增大,因此买家对于零售物业优质项目的选择变得谨慎,特别关注项目后期营运和资产升值方面的提升空间。然而核心区内的成熟项目仍然是市场稀缺资源,所以,业主对于价格并没有松动,除了一些不成熟商圈在建项目的谈判空间有望加大。

市场展望

       仲量联行预期整体零售租赁增长需求谨慎乐观。由于经济增长放缓,零售商预计仍然维持谨慎的拓展计划。但得益于个人所得税政策改革出台,使得中低收入人群获得更多可支配收入,有利于刺激该群体增加消费支出,定位于大众市场以及中等收入阶层的零售品牌销售可能因此受惠。

      由于去年市郊非核心区域新开商场的销售表现乐观,定位于大众市场以及中等收入阶层的零售商会继续保持去年的拓展方向,往市郊新商圈抢占市场份额。而市区项目更希望引进符合年轻人消费特点、满足新兴生活方式和体验需求的品牌和业态,例如潮流品牌和跨界复合店等等。

      仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明预计,2019年广州新增优质零售物业供应量会少于2018年的供应体量,大部分新增项目坐落于人流量较大的市郊商圈,且均由经验丰富的国内开发商所开发,预计新增供应对全市整体空置率的影响有限。从更长期来看,未来五年的新增供应也将是以郊区项目为主,如萝岗奥园广场、萝岗绿地中央广场、花都万达广场、凯达尔枢纽国际广场、广州增城合生汇等,深耕新兴区域将是未来零售物业开发商的发展方向。

     郭伟明也预计2019年全市的零售市场租金上涨幅度有限,由于新项目的增多,零售商的议价能力还是较强。优质零售物业投资市场方面跟办公楼市场分析一致,伍启泰指出,发展商现金流紧张的状况短期内较难得到改善,回报率预计轻微上升。受资金回笼的压力影响,在建项目的报价可能会有所松动。而中长期来看,随着需求及租金的回升,预料资本值增速会加快。

信息来源:房地产导刊  
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