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广东省“三旧”改造典型案例发布!精选案例分析(之一)
来自:房地产导刊     点击数:8958    日期:2019年06月15日

编辑整理/刘泳娜


      今年3月,广东省自然资源厅发布了《广东省“三旧”改造典型案例汇编》,该文件从项目基本情况、改造模式、规划思路等多个方面,介绍了广东省多个城市的“三旧”改造典型案例,共涉及项目21个。
      其中,旧村改造项目7个,包括深圳市南山区大冲城中村综合开发项目、茂名市旧塘村改造项目、南海区广佛国际商贸城中心区改造项目、文冲城中村改造项目、阳江市排后村改造项目、东城区牛山钟屋围旧村项目、坂田天安云谷项目。
      旧厂房改造项目7个,其中佛山市2个,分别是佛山市容桂恒鼎工业园改造项目、佛山市天富科技城项目;中山市2个,分别是中山大涌红木文化博览城项目、中山市张家边企业集团有限公司旧厂房改造项目。在旧城镇改造方面,佛山祖庙东华里片区改造项目、湛江市华都汇项目、阳江市百利广场改造项目等列入案例汇编。
      本刊将选取其中3个旧村改造案例,分期连载,以供学习借鉴之用。


案例一:
拆除重建和局部综合整治相结合
深圳市南山区大冲城中村综合开发项目

      深圳市南山区大冲城中村改造项目(以下简称“本项目”)是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。项目占地68.5万平方米,涉及近1000户原村民、300 多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及 1500 多栋房屋(近 110 万平方米)的拆除,由华润置地(深圳)有限公司作为实施主体。
      大冲村改造前为城中村 , 地处深南大道沿线城市景观带上,毗邻科技园。村内楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗,与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差。村民的“握手楼” 存在一定的消防隐患,公共设施匮乏,成为基层社会难点。
      原大冲集体经济发展主要来源于集体商铺、厂房的出租,但随着金融危机的来袭,很多工厂纷纷撤离大冲甚或搬到租金更便宜的地区甚至倒闭,集体经济备受冲击。村民长期依赖收取房租为生 , 过于安逸的生活催生了大批“收租二代”。

主要做法:
      本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式。对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建,由改造实施主体负责。对朗景园居住小区、大王古庙、郑氏宗祠的现状实行综合整治。
      在实施过程中,采用“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式。通过对现状的深入调研,兼顾相关各方面的利益,使旧村改造与市场经济结合,保证改造开发有一定的合理利润,有效带动改造实施主体的积极性,更快推动旧村地区的改造,使规划具有可操作性。
      2007 年 3 月 19 日,华润集团和大冲股份公司签订合作意向书,大冲旧改正式拉开帷幕。
      2008 年 7 月,南山区政府派出 30 余人的驻点工作组,进驻大冲村指导和协调合作双方开展工作。在村民、政府、企业三方中 ,“村民受益”被摆在了首要位置。大冲旧改 , 村民可以获得货币补偿和物业补偿。大冲旧改依靠政、企、村三方团队及主流民意的支持,攻坚克难,推动着大冲旧改一步一步向前迈进。
      在规划思路方面,本项目将整村纳入改造,以单元利益统筹为抓手,确定了“整体推进、分期实施”的工作思路推进改造工作。致力于将本项目打造成为深圳乃至全国城市更新项目的标杆和典范,成为与深圳市未来形象相适应的超大规模、新型、时尚、现代化的商业商务中心及居住社区,成为深圳高新区和华侨城旅游景区的重要配套基地。
      项目拆迁用地面积 47 万平方米,开发建设用地面积 36 万平方米。项目整体规划计容建筑面积达 280 万平方米。分两期实施。其中,住宅 1385350 平方米(含保障性住房 53600 平方米、物业服务用房 1650 平方米)、商业 283360 平方米、酒店 81500 平方米、办公 722500 平方米、公寓 262790 平方米、公共配套设施 64500 平方米。此外,地下综合商业开发建设规模为 35000 平方米。见《经济技术指标一览表》。

      改造完成后,配套设施完备,功能齐全,大王古庙和郑氏宗祠两个历史建筑的重建,为大冲人守住了精神家园和历史记忆。

配套政策:
      深圳市在 2009 年 10 月颁布了《深圳市城市更新办法》,提出了“城市更新”这一概念, 在传统旧城改造的基础上强化了完善城市功能、优化产业结构,处置土地历史遗留问题、提升低效用地潜力、促进社会经济可持续发展等内涵,并围绕“城市更新单元”进行了政策和机制的多项创新,开始系统推进有关工作。
      以《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》,为城市更新政策的两大核心, 并在计划立项、规划审批、用地出让等各环节均出台了配套政策,包括计划申报指引、规划审批规则、规划编制技术规定、用地审批规则等操作性规程,明确办理流程。
      同时,深圳市还出台了保障性住房配建规定、旧屋村认定办法、历史用地处置办法等专项规定;结合各年度最新工作形势还出台了指导意见、暂行措施等政策性文件解决具体问题。这些文件既有综合性、又有针对性,内容各有侧重,共同推动了城市更新工作的制度化和规范化。
      此外,深圳市制定出台了《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引(试行)》,推动城市更新规划管理的规范化,确立基础建筑面积、转移建筑面积、奖励建筑面积的容积率测算规则, 并要求在城市更新单元规划中设专篇明确项目的开发时序、拆迁捆绑责任、公共设施落实方案等。

案例评点:
      深圳市大冲村改造项目是目前广东省内最大的城中村整体改造项目,本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式,在实施过程中,采用“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式,配套了多项政策措施。通过对现状的深入调研,兼顾相关各方面的利益,使旧村改造与市场经济结合,保证改造开发有一定的合理利润,有效带动改造实施主体的积极性,更快推动旧村地区的改造,使规划具有可操作性,为省内其他城市提供了借鉴样本。

信息来源:房地产导刊  
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