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养老地产中国式“突围”
来自:房地产导刊     点击数:5213    日期:2016年12月22日

文_本刊记者 胡晓会


保利地产董事长宋广菊表示,“养老市场并不仅局限在3%的养老机构,居家和社区养老将是企业下一个掘金方向”。

      随着国家不断出台扶持养老行业政策,越来越多企业纷纷布局养老产业。
      中国养老产业进入爆发期,众多房企、金融保险资金、养老机构“抢”食健康养老地产大“蛋糕”。包括保利、万科、招商在内的品牌房企纷纷涉及养老地产的开发,中国平安、泰康人寿等也不甘落后,在全国范围内大力布局养老地产项目。
      后房地产开发时代,房企如何成功驶入养老地产这一全新蓝海?面对快速增长的老龄产业亿万商机,如何才能突破盈利模式的困境?本届SIC老博会能给我们带来什么样的启示?

居家社区养老:大势所趋

      中国自古以来,就有“养儿防老”的说法。近年来出现老龄化、少子化、空巢化现象,让传统家庭养老模式陷入困境。全国老龄工作委员会办公室宣传部主任刁海峰表示,目前中国养老服务仍然是以居家养老为主,与社区结合,机构养老为辅。未来政府将会尽快出台扶持政策,通过免税、减税等措施,支持企业和个人关注解决老年人居家养老问题。
      作为央企的保利,在这方面先行一步。早在2012年,保利地产就提出了以全产业链的形式进入健康养老产业,打造“以居家为基础、社区为依托、机构为核心”的三位一体中国式养老模式。2015年,保利地产首个社区养老项目“和熹健康生活馆”正式开业。
      目前,多个项目已落地北京、广州。保利地产董事长宋广菊在出席本届展会论坛时透露,保利地产与和熹健康生活馆合作,对社区进行改造,向所有保利业主提供居家养老服务,未来会进入所有省会城市。
      “养老市场并不仅局限在3%的养老机构,居家和社区养老将是企业下一个掘金方向”。宋广菊表示,居家和社区养老是企业参与的重要舞台,建设社区养老和居家养老,缓解了运营成本的压力,实现企业多方效益的多样化,解决了建立统一服务标准的问题。

养老地产服务先行

      什么才是真正的养老?养老地产绝不是仅仅是“卖房子”,已经成为业界共识,“医养结合”、“医养融合”等多元服务模式受到普遍关注。
      护理市场的完善是市场化养老的重要铺垫,只有做好护理,机构养老以及其他养老环节才会理顺,整个养老产业才会发展起来。在这一路径下,专业服务被保利地产视为养老产业未来主要的盈利来源。
      和保利地产依托社区物业管理的养老服务模式不同,万科更加注重“纯养老机构”的建设。万科的养老服务以“社区嵌入中心/日照中心”、“城市全托/护理中心/CCRC”和“城市旗舰店”三级养老机构(主要为护理型)为平台,辐射具有居家养老、社区养老需求的社区家庭,提供居家、社区、机构一体化养老服务。
      目前,万科运营的养老项目达到103个,未来将在多个城市打造养老机构平台,构建完善的城市业务网络。万科事业发展部助理总经理王永飚表示,万科健康养老服务,通过安全卫生的饮食和护理康复,从而实现健康、快乐、有归属感的老年生活。
      蓝城集团执行总裁傅林江认为,相较于传统的敬老院、养老院,居家+园区护理配套和各种活动的展开,能够激发老人的青春活力。蓝城集团首个养老项目乌镇雅园,是一个复合型的健康养生园区,“学院式养老模式”让园区老人享受专业的健康照顾服务和周到的居家生活服务。
      泰康人寿则将商业保险、医疗和养老资源整合,其养老地产项目泰康之家为居民制定覆盖医疗、康复、护理等全方位、个性化的健康管理方案,推出“在医院养老,在家看病”的医养融合模式。
      除此之外,改造闲置物业、引入“互联网+”、智能化等,各种不同创新技术、理念和运营模式正在与养老服务融合,给中国养老地产带来新的活力和面貌,成为本届SIC展会中引人注目的一大亮点。

盈利模式之困

      如今,不少开发商都转型做城市配套服务商,养老行业自然也吸引了不少房企。然而从目前的情况来看,开发商做养老想要赚钱并不容易。
      养老产业是一个前期投入非常大、回报周期特别长的行业。保利健康产业投资有限公司总经理黄萍透露,以保利北京安平和熹会为例,如果不考虑折旧、地价、建造成本等是盈利的,如果算上,那可能要十几年才能收回成本。而且,“服务成本高,收费上不去,选址难度大”也为项目扩张和盈利带来了困难。
      万科在运营的项目大多数也不赚钱。王永飚表示,目前,万科能够实现现金流回正的项目只有两个,这其中也不包括物业本身的投入。土地及建造成本比较高,是万科对养老地产持保留态度的核心原因,养老首先需要的是轻资产的服务。
      从消费观念来看,老年人愿意买产品,而不是买服务,这是一个非常现实的问题。随着建国后第一、二次“婴儿潮”高净值人群变老,人们的养老观念也会有所改变。
      养老服务具有综合性,涵盖老年人的衣食住行、生理健康、精神文化等各个方面,也是一个常见常新的议题。刁海峰表示,政府要通过补贴、服务、政策等支持企业发展养老产业,另一方面企业也要更接地气,到老年中去了解老年人的需求,持续投入一定时期进行市场培育。

信息来源:房地产导刊  
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