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地王之后 2017年土拍政策展望
来自:房地产导刊     点击数:4979    日期:2017年01月15日

      纵观2016年全国土拍政策,无非是两条思路,一是在拍卖规则上设置得更加精准科学,以增加开发商的获地成本,压缩利润,同时又不至于使土地无人问津;二是在企业的资金来源上作出限制,禁止使用金融杠杆拿地。目前,南京、广州、上海等城市,相继出台了规定要求开发商竞拍土地必须使用自有资金,而且这些城市还在进一步扩容之中。

坚决防止地王 游戏规则愈加复杂
      2016年,“9.30”新政后,为了给土地市场降温,确保房地产市场稳定健康发展,各地政府相继出台了各具特点的土地出让新政策。相比以往不同的是,这些政策不仅仅局限于“限地价、竞配建”如此简单,大多数城市为了防止地王,还演变出一套考虑相对周全而又独具特点的土拍制度。在中国房地产的发展史上,这些政策可谓是一道独特的风景,若干年后,如果中国的土地交易完全实现了市场化,再回过头来看这些复杂而又有趣的游戏规则,不知会让多少不懂就里的人感到诧异和不解。
       比如北京市提出的“限房价、竞地价”,企业不仅可能完全做“房东”,而且还要求是一名有营运能力的、可以把房子租出去的“房东”;深圳市苛刻到极点的“双限双竞”,即限销售房价、限成交地价,竞成交地价、竞人才住房面积;合肥市出现的“摇号”,更是令局外人感到有趣、令开发商哭笑不得:地块出让总价不得超出区域的历史最高成交价,最高有效报价相同的竞买人,通过摇号产生竞得人。
       为了给土地市场降温,各地政府可谓是绞尽了脑汁,未来,如果“地王”现象还不断,相信诸如此类的政策,将会演变得更加复杂和令人不可思议。因为有关土地供应制度的改革,至少在短时期内无法取得重大进展。
      不过,为了拿到地发展,即使游戏规则更加复杂、更加苛刻些,企业咬咬牙关还是可以接受的。北京市10月15日挂牌出让的四宗“限房价、竞地价”地块,万科、绿地、龙湖等企业还不是争着去做“房东”;深圳市11月10日推出的三宗“双限双竞”地块,最后成功出让两宗,另一宗热门地块,只是由于存在历史遗留问题戏剧性被法院查封,否则照样成功出让;12月16日,合肥市一次性成功拍卖六宗地,收金97.176亿元。
      精心设置的游戏规则的确起到了为土地市场降温的作用,企业在拿地时不得不慎重决策,控制好成本,不敢盲目追高,上述土地拍卖中均未出现“地王”。

严查资金来源 热点城市存在加码可能

      除开复杂的游戏规则,给土地市场“退烧”更加直接有效的方法是,对买地资金来源进行严格的审查,要求开发商必须使用自有资金。
      “9.30”新政以来,实行此类政策的城市有南京、广州、上海等,而且这些城市还在进一步扩容之中。
11月15日,南京市国土资源局发布公告,对开发商的土拍资金来源作出限制,包括土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款,均须为竞买人的自有资金,不得为银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等资金。
       三天之后,广州市首次以通知形式出台了此类政策。限定的内容除开“资本市场融资”不同外,基本与南京的相同。广州对于“资本市场融资”相对宽松,只限定不准使用“债券融资”参与竞拍。
      而深圳市、上海市虽然未正式出台相关文件要求开发商拿地一定要用自有资金,但实际上,已经按广州市、南京市的做法操作,甚至更为严格。
      深圳市在11月推出的三宗“双限双竞”居住用地,参与竞拍的企业需提交《关于土地购置资金来源的承诺函》,承诺其土地购置资金来源于自有资金。
      上海市作出的规定最为严格。12月18日,本刊记者从上海市最大土地供求信息网“上海土地市场”上获悉,上海在近期挂出的土地出让文件中,对拍地资金来源作出明确规定:竞买资金不得使用包括但不限于银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违反国家有关规定的来源,用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。
      即将在2017年2月出让的上海市金山区枫泾镇JSFJ0101单元04-05、04-07地块等居住用地,均要求开发商填写《商品住房用地交易资金来源情况申报表》,说明拿地资金来源为符合我国法律法规政策规定的自有资金。
      而继广州市之后,佛山市近日也正式以通知形式下达要求:开发商竞买土地必须使用自有资金。据了解,佛山市近期土地市场火爆,12月12日,新城控股以42.74亿元竞得佛山狮山镇华涌村土名“苦草岗”地段的商住地块,楼面价9853.82元/平方米,该成交价远远超过了周边楼盘现售价,目前周边项目均价在8000元左右。12月19日,时代地产以16.83亿元竞得佛山南海里水镇TD2016(NH)WG0027号地块,成交楼面价1.27万元/平方米,也刷新了该区域楼面价最高纪录。
      显而易见,地价居高的热点城市将成为土拍政策加码的对象,根据因城施策的原则,部分热点城市未来都有可能进一步升级土拍政策。中央提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,不仅要防止炒高房价,更要防止炒高地价。
      有专业机构在回顾2016年影响中国房地产十大政策时,表示房企必须用自己的钱拿地,这不是一个独立的政策,而代表着一个时代的终结,在此之前,资本杠杆红利是地产商最大的红利之一。曾经,自有资金很少,房企就敢做项目,拿地靠银行贷款、建房靠预售拿到客户的钱,只有1个亿就敢做100亿的项目。
而现在,这个时代将一去不复返!

以下选取几个代表性政策,以供参考:

北京限房价竞地价 房企须自持商品房70年
      2016年11月25日,北京市住建委正式发布《北京市住房和城乡建设委员会关于本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》。通知提出,通过“限房价、竞地价”交易方式取得土地使用权的项目,房地产开发企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。持有年限与土地出让年限一致。
      根据北京市规划国土委发布的“限房价、竞地价”土地竞买规则,出让地块均设定合理土地上限价格,当竞买报价达到合理土地上限价格时,则不再接受更高报价,转为在此价格基础上,通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。当投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%时,则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
      开发商递交投报的高标准商品住宅建设方案,由专家组成的评选委员会进行评分,分高者获得地块。评分的标准包括:绿色建筑星级25分,装配式建筑实施比例25分,其他节能环保技术应用5分,规划建设方案25分,企业自持商品住房运营方案20分。

深圳拍地首推“双限双竞”模式
      2016年11月深圳市推出三宗住宅用地,分别位于龙华区、大鹏区和坪山区。深圳市政府做了一系列创新,这三宗地块也是“探索竞地价与竞人才住房配建量相结合的招拍挂方式”的首次试验。
      在此次出让中,为从供给侧调控未来楼市,深圳设置了特殊的出让条件,即限销售房价、限成交地价,竞成交地价、竞人才住房面积。项目商品住房必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售,项目商品住房销售均价必须比周边同类预售项目届时备案均价和当前(土地出让时)备案均价中的低值低10%(含本数)以上,最高销售单价不得高于土地出让时周边预售项目备案均价中的低值的95%;出让底价按确定的销售房价评估,溢价率达到出让底价的30%为最高地价;竞买报价达最高地价限价时,竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积。人才住房由竞得人建成后无偿移交深圳市人才安居集团有限公司。
      深圳市规土委表示,此次用地出让开启深圳居住用地陆续出让的序幕。接下来深圳还将推出多宗居住用地,增加住房供应,调控和稳定房地产市场。

广州竞买住宅用地须用自有资金 否则3年不准拿地
      11月18日,广州市住房和城乡建设委员会、广州市国土资源和规划委员会、广州市金融工作局联合发布《关于对竞买商品住宅用地资金来源核查的通知》。
      通知要求,为保持广州市房地产市场平稳健康发展,要求广州范围内竞买商品住宅用地从事房地产开发必须使用自有资金。具体核查办法则包括,竞买申请人在参加竞买前,应清楚知悉商品住宅用地竞买资金(即地价款,含竞买保证金)不得使用银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金,否则将导致竞买失败及竞买保证金损失。同时,申请商品住宅用地竞买的企业、企业联合体或个人在竞得(中标)后5个工作日内应向广州公共资源交易中心提交相关竞买资金来源核查资料。
      该项资料包括距竞得(中标)日30日以内的人民银行征信报告、企业的实际控制人及详细的控制结构披露报告、加盖公章并经法定代表人签署的《承诺书》、本次竞买资金的来源说明及相应的证明材料、经会计师事务所审计的距竞得(中标)日一年以内的财务报告,以及经会计师事务所审计的专项审计报告,具体需详细披露银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金从上述财务报告日至竞得(中标)日这一期间内的期初余额、增加、减少、期末余额,并逐项详细说明期末余额所对应的资产,充分证明上述资金未用于本次竞买。
      据悉,一旦经金融监管机构认定竞买资金有来源于银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金范围的企业,将取消竞得(中标)人的竞得(中标)资格,不予退还竞买保证金并禁止竞得(中标)人在三年内参加广州市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

信息来源:房地产导刊  
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