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2017年房地产政策预判!
来自:房地产导刊     点击数:4975    日期:2017年01月15日

      加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制将成为2017年房地产市场的重中之重。
      日前闭幕的中央经济工作会议提出,促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。

      如何构建长效机制?业内专家学者众说不一,有的侧重于建立房地产税,“长效机制就是以房地产税的方式体现”;有的侧重于对土地拍卖制度进行改革,“构建长效机制首先要改进我国目前的土地拍卖制度”;还有学者认为,建立长效机制意味着今后住房政策会有所转向,“这一转向在于把房地产发展和民生、城镇化有机地联系起来,既保证它的发展,又防止价格持续上涨给民生带来不利影响”。
      编者认为,“房地产长效机制”不应该只局限于“调控长效机制”,如果只片面地提倡长效性的调控机制,而忽略了房地产行业本身发展所需要的建设性制度,那么房地产市场平稳健康发展也无从谈起。所以,构建房地产长效机制必须着眼长远,在让住房回归居住属性、让全体人民住有所居的同时,构建起各方共赢的长效制度。
      对于长效机制的解读,官方媒体《人民日报》给出的答案是:长效机制是针对性和操作性更强的政策措施,需要多方面共同发力。也即是中央经济工作会议上提出的五大措施,如在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房;落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标等。这又是相对于房地产基础性制度而言的,房地产的基础性制度包括其产权制度、不动产登记制度、土地征收、储备和出让制度、房地产税收和投融资制度、住房保障制度等。基础性制度的目标是让百姓住有所居、让市场保持稳定。
      那么该如何统筹推进长效机制的建设?深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉撰文认为,“长效机制,一方面是指房地产行业本身健康发展的制度建设,如增加大城市土地供应、提高开发行业集中度等;另一方面,也包括调控长效机制,如金融税收调控如何做到“因城施策”、区分合理需求和投机需求,如何引导需求转移。”此外,长效机制还要考虑宏观的制度层面,“包括促进行业与经济金融协同发展的一篮子稳定的制度体系,如公共服务均等化与楼市协同推进,房地产税改革要考虑财税体制改革和理顺中央地方关系,推进新型城镇化(户籍制度、土地制度、社保制度等)与楼市健康发展的关系等”。
      所以建立房地产长效机制,可从行业、调控、宏观三个角度分析。李宇嘉认为,结合轻重缓急和关注的焦点,行业角度的长效机制,可从盘活存量土地、建立基本住房保障制度、推进兼并重组、发展租赁市场等方面考虑;调控角度的长效机制,可从推进不动产数据联网、扩大房产税征收试点、建立政策性住房金融等方面考虑;宏观角度的长效机制,可从推进政府间财权事权划分、重构上下级政府绩效考核、房地产税制改革、公共服务均等化和不动产统一登记等方面考虑。
      需要指出的是,上述每一个方面又不是独立存在的,彼此间还相互依存,同时对于何时推出、具体内容等又存在一定不确定性。李宇嘉认为,上述长效机制本身在推进过程中或面临重重阻力(如不动产统一登记)、或时机不成熟(如房地产税)、或相互牵制(财税改革、政府间关系与房产税和完善住房保障制度)。
      下面就试从行业、调控、宏观三个角度,对涉及“长效机制建设”的政策进行回顾梳理,以供2017年参考判断。

土地制度改革:功在不舍
      建立多元化的土地供应制度,增加土地供给,可以说是业界的一致愿望。而且土地制度改革取向也早已明确,但由于土地问题的基础性、根本性和复杂性,涉及到多方利益博弈,有关土地制度的改革探索仍步履维艰。
      2016年11月11日,经中央全面深化改革领导小组和国务院审定,国土资源部印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》(下简称《意见》),《意见》一经推出就备受关注,被国土部官员称之为“土地供给侧结构性改革的破题之举”。
      所谓的城镇低效用地再开发,在广东省叫“三旧”(旧城镇、旧工厂、城中村)改造。而今次的《意见》明确了低效用地改造开发的具体范围,包括国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地,不符合安全生产和环保要求的用地,“退二进三”产业用地,规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等。可改造用地范围的明确,这不仅有利于土地资源的节约再利用,更有利于增加今后城镇建设用地的供应。同时,《意见》经中央全面深化改革领导小组和国务院审定后,意味着城镇低效用地再开发已由地方层面试点政策上升到国家层面制度安排,预期将产生更大的溢出效应。
      此外,更值得关注的是,针对城镇低效用地的盘活,《意见》明确了相关改革的举措,拓宽了土地的供应主体。比如《意见》提出,除有关法律法规,以及国有土地划拨决定书、国有土地使用权出让合同规定或者约定应当由城市政府收回土地使用权的土地外,鼓励原国有土地使用权人通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发;允许各地根据实际制定优惠政策,鼓励农村集体经济组织和原集体建设用地使用权人参与城中村集体建设用地开发,集体经营性建设用地入市改革试点地区,可按照改革试点要求,采取自主、联营、入股等方式进行改造开发等。
      而且,《意见》在坚持土地出让基本制度的基础上,针对存量用地与新增用地的不同特点,改变了“一刀切”的招拍挂出让模式。比如,允许原划拨土地改造后用途仍符合《划拨用地目录》的,可继续按划拨方式使用;改造开发土地需办理有偿使用手续,符合协议出让条件的可依法采取协议方式。此外,利用现有工业用地,兴办国家支持的新产业、新业态建设项目的,经市县人民政府批准,可继续按原用途使用,过渡期为五年,过渡期满后依法按新用途办理用地手续。
      这些举措极具针对性,国土资源部调控和监测司巡视员董祚继认为,通过多渠道供应土地,鼓励自主改造开发,再加上变一次性出让为租赁为主、先租后让、租让结合等等改革,积小改为大改,其实质是要改变城市政府对土地出让和一级开发的高度垄断,让企业、集体经济组织逐步成为城镇土地供应主体,推进土地市场化配置。其背后,意味着放弃对单一的土地出让方式的过度依赖,某种程度上是对“卖地财政”的纠偏。当然,同时也是业界的福音。

房地产税制改革:义无反顾
      当下,全国开展得如火如荼的不动产统一登记已全面落地。截至12月15日,全国335个地市、2801个县区全面实施不动产统一登记制度,这标志着我国不动产登记制度已经全面落地。而这也预示着推进房地产税制改革的主要障碍基本被清除,这个税制的改革也将一触即发。
      故其名,房地产税是房产税和地产税的结合,它是典型的地方税。广东省政府之前出台的《广东省深化财税体制改革率先基本建立现代财政制度总体方案》提出:“将房地产税等财产行为税成为县(市)级主体税种,以增强市县政府履行事权和支出责任的保障能力。”
      在国外,房产税是许多国家地方政府财政收入的重要来源。有数据显示:美国物业税约占地方财政收入的30%,澳大利亚房产税占地方财政收入的比重为60%,日本固定不动产税占地方财政收入的比重为53.3%。
      众多学者认为,出台房地产税,有望解决中国目前面临的两大难题。一是高房价的问题,因为增加了业主的持有成本,有利房子回归居住的本质属性;二是有利于土地制度改革,房地产税归地方政府后,财政收入所高度依赖的“卖地财政”将会被屏退,长远的可持续的“地税”将会替代卖地成为政府的收入来源,而这无疑是建立房地产长效机制的关键。
      有机构这样描述,当房地产税出台后,政府的行为是这样的:“房地产税、与地产开发有关的服务业税收,将成为可以持续的收入来源。于是他们的行为将不是以把地卖出去为目的的一锤子买卖,而会改善城市环境和公众服务,吸引更多人来投资,让房子发挥最大的使用效益。房地产税占的比例越大,地方政府越有安全感,其靠卖地维持政府运转,靠短期行为谋取政绩的冲动将减弱,通过长期行为做出政绩将成为更广泛的选择。”
      这句话,可以说是代表了长效机制最理想的模式,让人憧憬。所以才有众多专家学者甚至政客在力推房地产税,虽然也有对房地产税的效果存疑的。至于房地产税推出的时间,各方预期差别较大,但一致认为2017年不可能推出。

产权制度:法治标尺
      有恒产者有恒心!
      2016年11月27日,《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(下简称《意见》)发布。《意见》开宗明义,产权制度是社会主义市场经济的基石,保护产权是坚持社会主义基本经济制度的必然要求。
      对于公众关心的土地与房屋财产问题,《意见》在多处作了说明和安排,其中明确提出:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。
《意见》的发布为解决诸如温州等少数住宅建设用地使用权到期问题提供了参考依据。今年4月,温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。国土资源部方面表示将采用“两不一正常”的过渡性办法办理,即:
      一、不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的,权利人不需要专门提出续期申请。
      二、不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。
      三、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时,正常办理房地产交易和不动产登记手续,涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期,并注明:“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函〔2016〕1712号)办理相关手续”。
      国土资源部表示,“两不一正常”的过渡性办法,是贯彻《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的要求,主要考虑是便民、利民,在相关法律安排出台前,由地方根据本地实际,先解决一些群众当前面临的住房不能过户等实际问题,维护群众权益,解决行政管理部门在房地产交易和不动产登记等工作中遇到的操作难题。
      虽然是过渡性办法,相关的法律安排也未出台,但过渡性措施充分尊重了《物权法》149条的“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”的规定,这为以后制定正式的解决方案提供了良好的框架。
总的来说,2017年,有关产权制度的改革值得让人期待!

地方政府责任:功成不必在我
      10月11日,中国-葡语国家经贸合作论坛第五届部长级会议开幕式在澳门举行。李克强在会上发表主旨演讲时称,中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程,住房需求将呈增长态势。针对当前中国房地产市场的一些分化态势,我们将强化,而且也正在强化地方政府的主体责任,因城因地施策,保障居民基本住房需求。
      中央经济工作会议也重申,要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。
      那么地方政府可以通过哪些手段对房价进行调控?中国城市房地产研究院院长谢逸枫称,现在地方政府主要还是通过限购、限售、限贷等限制政策,增加保障房供应量,打击房地产商捂盘惜售等来对房价进行调控。谢逸枫表示,目前这些措施都属于短期手段,在土地、新房供应等方面还缺乏长期调控措施。
      而今次的中央经济工作会议,就是强调在土地方面建立长效机制,增加土地供给,盘活存量用地。虽然,完全意义上的土地制度改革,在2017年如此短时间内无望取得实质性进展,但是具有量变性质的“小改”依然值得期待,比如前文提及的《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》,就有利于盘活城市低效用地,增加土地供给,是土地供应制度改革的一小步。

行业集中度:强者恒强
      提高行业集中度与房地产长效机制有何联系?
      近日,《人民日报》发表文章《中国经济新方位》指出,中国经济发展方式从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长,经济结构从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并存的深度调整,经济发展动力从传统增长动能转向新的增长动能。
      这里面提及的经济发展方式、结构、动力的转向都需要提高行业集中度,特别是传统行业。
      目前,房地产行业正处于增量为主转向存量为主的阶段,在这个过程中,行业集中度提高是大势所趋。所以我们看到,国家政策也鼓励企业做大做强。2015年的中央经济工作会议明确提出,“促进房地产业兼并重组,提高产业集中度”,到了2016年,先后就有中海和中信、保利地产和中航地产等地产央企涉及资产重组;此外,行业集中度的提高更是有助于资源优化配置。在中国,大概前200强房企就已经有足够的实力为全国人民提供优质的住房,而不需更多的资金涌入这个行业。如果当所有的资金都疯狂涌入房地产行业时,那么其他制造业、新兴产业就无人投资,经济转型也就无从谈起。
      所以,提高行业集中度,鼓励企业兼并重组,优胜劣汰,是房地产行业长远发展的需要,也是经济转型的需要。
      当下,房地产行业正处于调控期间,而且为了给土地市场降温,更是实行了多种措施提高企业拿地发展的门槛。今年9月份,上海证券交易所发布《关于房地产业公司债券的分类监管方案(试行)》,大幅提高房企发债的准入门槛和相关要求。10月,深交所也下发了类似文件。两大交易所在文件中明确规定,房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地;此外,目前全国已有南京、广州、上海等热点城市实施土拍新政策,要求企业拿地必须使用自有资金。
      此种情况下,行业洗牌必然会进一步加剧,那些拥有超强融资能力的大型房企,熬过这个“寒冬”或许没问题,但是那些中小型房企,一来难以再通过杠杆获取资金发展,二来需求较大、库存较低的一线城市和二线城市,又没实力进入,而那些三线城市和四线城市虽然可以进入,但库存犹存,没有市场。
      2017年,留给这些中小型房企的出路已不多,其中有一条可供选择的是,只要有人肯接盘,就把企业卖了,套取资金转型吧!而这无疑是有助于行业提高集中度,也有助于中国经济转型,虽然无奈,但何乐而不为呢?

租赁市场:培育发展
      租赁市场既是房地产企业转型发展的蓝海,也是立足国情、保障民生的重要选项。近期,多举措筹措租赁房源,鼓励房地产开发商“先租后售”、“租金抵房款”,允许公积金支付房租⋯⋯新一轮楼市调控的同时,各地加快推进租房领域改革,培育和发展住房租赁市场,压降楼市虚火。
      ——与去库存相结合,增加租房供给。江西鼓励房地产开发企业与住房租赁企业合作,出租待售商品住房;鼓励房地产开发企业采用“先租后售”“租金抵房款”等方式营销。
北京则推出老年公租房项目,并配备无障碍设施方便老年人使用,同时还有针对青年群体的青年公租房项目。
      ——允许用公积金租房,刺激租房市场需求。安徽、江西、宁夏等地均提出,发挥住房公积金支持作用,引导城镇居民通过租房解决居住问题。职工连续3个月足额缴存住房公积金,本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的,可按规定提取夫妻双方住房公积金支付房租。
      ——鼓励机构出租人,完善租房中间端服务。北京相关部门表示,通过“限房价、竞地价”交易方式取得土地使用权的项目,房地产开发企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。持有年限与土地出让年限一致。

市场监管:猛药去疴
      拥有良好的市场秩序是健康的房地产市场重要组成因素。2017年,加强市场监管或将成为制度化、常态化的事情。即继续加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。
      10月3日, 住建部公布了全国各地查处的一批违法违规的房地产开发企业和中介机构,数目达到45家。这些房地产开发企业和中介机构,通过发布虚假广告、恶意编造散布谣言,制造房源紧张气氛,采取违规预售、捂盘惜售等手段,煽动消费者购房,以达到其抬高房价、牟取私利的目的。
      10月13日,深圳市市场和质量监管委在全市范围内开展房地产行业违法专项整治统一执法行动,共派出12个检查组,分别对位于深圳10个辖区的20个在售楼盘进行突击检查。
      10月14日,住建部发布“关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知”,重申包括哄抬房价、加价出售、捆绑搭售、二次售卖等在内的9类行为,均属于不正当经营行为,将被严厉监管。
      随着住建部通知的下达,广州、上海、南京等热点城市相继掀起了一番“楼市整治风暴”。而近日召开的中央经济工作会议也再次强调,要“加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。”可见,2017年,为了营造良好的房地产市场氛围,针对楼市的专项整治行动将贯穿全年,并形成制度化和常态化。

信息来源:房地产导刊  
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