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房导圆桌沙龙热议楼市调控
来自:房地产导刊     点击数:5442    日期:2017年05月17日

本刊策划/ 钟恺琳    主持/ 蔡静霞    文/本刊记者  廖振峰  胡晓会  陈思    摄影/ 叶伟杰


      中国房价从来就是社会焦点,但却没有像现在这样一度成为空前的民生沸腾点。前有亏损公司无奈卖房,竟然转亏为盈,后有两北京“土著”结婚,就相当于两家上市公司合并的言论。调侃的背后,是对房价的无奈,也是对现实的无奈。
      近期,全国各地密集出台的楼市调控政策,无论是严厉程度还是“打击面”都是空前的。在如此严厉调控之下,房价真会跌吗?经济会因为跟随地产调控出现波动吗?房企将如何变阵求存?手持物业的业主们如何应对?尚未置业的刚需小白如何上车?
      4月13日,房地产导刊社特邀金融行业资深专家、设计师代表、专业律师、市场专家等一起来探讨关于“楼市”、“调控”的一系列问题。


宏观:资金移情何处?

在目前的金融和经济大环境下,面对如此严厉的楼市调控,中国的经济会受到影响吗?接下来的投资资金会流向哪些产业?哪些城市?此外,面对美联储加息的压力,中国今年是否也会加息?这对房地产市场会有怎样的影响?

刘畅:
从政府的调控力度和方向来说,一定是希望资金流向实业的。但从年初到三月初的流向来看,却并没有达到预期效果,不管是股市资金还是外汇资金,都没有在短期内就流向实业。根据现在政府对楼市的分城施策,资金可能会流向二三线城市,也就是政府希望去库存的地方。从今年的政府工作报告来看,预期今年的国内生产总值增长6.5%。而从今年第一季度来看,维持预期的目标应该不难。至于是否会加息,因为要配合前期出台的一些房产调控措施,进一步把增发的货币回收回来,减少过剩的市场流动性,所以今年加息是确定的。

黄镇梁:中国的房地产形势实际上受到国际形势的影响。我们现在的国际形势是美国操纵印钞票,因为美国印钞票,中国也得跟着印钞票,因为自中国加入WTO以来,我们不印不行。什么时候中国的房价可以降下来?美国、英国的经济好的时候。只要他们的经济不好,我们的房价就不会降。因为它们不断印钞票,而我们的房地产就成为了一个大水缸,去消耗这些超发的货币量。

黄韬:我进入房地产这个行业比较早,所以我的观点也比较保守。因为我进入房地产的时候,市场行情是比较低微的时候,2003年至2014年这个阶段,当时的市场是跌的。最近的2014年,在广州的南沙,当年就跌了20%以上。所以我很清楚,我从来不炒房,现在的房地产中的炒房现象的确值得我们深思,因为经济的发展不可能靠“炒”,更不应该靠房地产来主导。不能以实业为主的国家没有发展的可能性。

周志敏:政府这次调控是希望能够稳住楼市价格。对开发商而言,前一段时间小开发商都“清洗”过一次,留在一线城市的,都是资金实力相对雄厚的大开发商,比如千亿企业或者央企,它们的资金相对雄厚。政策不可能把开发商都“打死”,但也不可能让他们继续赚快钱,而是希望资金流向二三线城市,比如佛山、东莞、惠州等。

房企:如何重新布局?

在中国楼市调控的新常态下,开发商战略布局将有怎样的改变?本次调控,个人购房者的购买力被收缩在住宅产品中,作为开发商如何布局接下来的住宅市场?目前市场上的公寓产品在日后只能向公司销售。开发商该如何调整公寓的营销战略?

刘畅:从国家的层面上来说,肯定是期望楼市是满足刚需的正常需求,也就是坚持“房子是用来住的,不是用来炒的。”而关于买房投资,如果要想人们改变买房投资的观念,从“买房”转变到“租房”,还需要看政府的后续政策是否能紧跟和实现。而至于出台的一系列调控政策,只是为拉长开发商的资金回笼周期,让开发商介入到楼盘的经营和维护中去,促使开发商转型。

冯厚华:商品房品质方面还要花大力气。开发商、设计师需要做出精品,吸引那些对高品质生活有追求的用户。现在很多房子都很密,比如在广州的老西关,居住环境是很差的。所以,政府也要注意和引导居住文化和居住品质的提升。

冯佩云:在放开二胎之后,学校的配套显得尤为重要,这是一个很大的社会问题。反映到楼市,最直接的就是改善换房问题。此外,在土地已经用到最大化、后续补给不足的条件下,对房企而言,存量房就是一个很好的机会。其实两年前就有很多房企已经开始关注存量房,他们不单单自持,还投入运营维护。现在的广州可以说是已经进入了存量房时代。
      而至于公寓这种需求,是比较有代表性的去库存手段。库存其实在商业,如果没有实体经济的支持,商业公寓就是一个投机产品。特别是在城市的外围区域,根本没有居住的需求,它只是靠低单价,吸引投资。因为郊区没有资源配套,需要通过开发商的持有,把配套建设起来,把资源运营起来。所以,开发商如果没有做好心理准备长期持有,今后一定要考虑这种长期经营的问题。只有把配套建起来、产业做起来,才能生活。

黄韬:我们本身也有代理公寓的楼盘,但是现在基本零成交。至于有什么方法,现在一直在探讨。所想到的办法无非有三个:通过成立公司购买;开发商持有并出租,卖租赁权;打包成理财产品。但这些办法都是过渡性办法,治标不治本。根本性的方法是,大的开发商同政府协商,但是短期内的博弈又可能没有结果,长期才有机会作出调整,因为这不利于今后商业用地的出让,现在很多商业用地还没有开发。
      此外,如果开发商熬不下去,还可以通过降价,以抵消客户持有公寓的成本。比如,如果客户持有公寓20年,需要付出40万成本,开发商可以在总价中抵消这一部分,或者分阶段抵消。因为这个市场还是有的,有一些客户的确是要用来住的,因为他们没有购房资格,此外,市场上还有一些中小企业,本身就有买写字楼的需求。

陈惠霞:注册公司购买商业公寓需要注意一些问题。如果原来已经有一个比较成熟的公司,以这个公司的名义购买,问题可能不大。但是如果是为了买这个公寓,而去注册一个公司,这个风险就比较大,比如在融资上就是一个大问题。据我了解,银行的贷款政策是要考察这个公司一贯经营的存续期的,一般来说,四大行要求最少需要三年。当然有一些小银行或贷款机构可能没有这个限制,但其成本自然会高。所以,在融资上就会增加融资压力,反过来说,会限制开发商的资金回笼周期。

朱乐怡:我们接触很多的中小型开发商,他们并没有实力在一二线城市拿地,无法与央企或千亿房企竞争,反而在三四线城市发展利润也蛮不错的。这地方价格每平方米一般在4000-8000元,户型一般是120-180平方米之间,而且赠送面积很大。比如,在四五线城市有很多项目的碧桂园,都可以获得不错的收益。像碧桂园这类型大企业投资,小地方的政府也很欢迎。而且,这也符合政府调控政策的趋势。

黄镇梁:将来的房地产往什么方向发展?需要跟着国家的政策走、跟着党的路线走。现在国家提倡什么?讲“小康不小康,关键看老乡”,而且要不忘初心,共同富裕。我们要消灭几千万贫困户,要这些人达到小康,中国才能够达到小康。这些贫困地区就需要更多的建设资金和技术。

个人:观望还是出手?

新政之下,如何“上车”?对于“上车”受阻的刚需买家,您们有什么建议?“卖一买一”的改善型买家在政策中不少也被误伤,对于这一部分买家,目前最佳选择是观望吗?

冯佩云:其实,这么多年来,我们已经习惯了调控。也从中发现,楼市是越调越高。我们要看的是这种现象背后的原因。从政府角度来说,调控就是为了稳住价格,不让其出现大幅波动。从银行方面来说,现在中国居民基本都是通过金融杠杆来解决购房问题,如果楼市出现大幅波动,肯定也是接受不了。此外,房地产已经走过了22年,消耗了非常多的土地。即使城市中还有一些旧村、旧厂房可以拆来再建,但毕竟新建的量不会很大,而且还需要按市场价支付拆迁补偿,成本必然就上去。那么,大家就有了共识,价格不会出现大幅下降。因而,该买的还是要买。

黄韬:关于楼价,我认为政府一定不希望楼市大跌,只希望它稳定。但是,稳定只是一个方向,这些政策能否达到稳定的预期效果?按照我们以前的经验,不能对政策的效果寄予太多理所当然的希望。市场肯定不是上涨就是下跌,实际的情况也是这样,稳定的市场是不存在的,要不是涨就是跌。简而言之,我认为这次政策的影响可以分为三个阶段:量跌价稳、量价齐跌、量升价稳。未来的价格肯定会慢慢回来,但是这个三个阶段会不同以往,以往可能一年就可以走完,这一次可能一年走不完。

周志敏:这些年的调控政策,陷入了“上涨—打压”与“下降—支持”的循环怪圈。现在政府面对很多问题,比如货币超发、物价上涨等,我认为政府还是希望房价涨幅要趋于平稳,不要太急了。因此,短期内房地产市场会是“量价齐跌”,最后都会反弹。长远来看,北上广深这些一线城市的房价会继续上涨,向香港这样的城市看齐。

朱乐怡:房子有没有投资价值,我认为不同的城市是不一样的,主要看三点:一是人口是不是净流入的;二是当地的GDP有没有增长;三是政府批的土地是多少,如果批地很少,但需求很大,房价就会涨。比如中山,由于批地很多又限购,即使人口和GDP都是增长的,但房地产价格也涨不上去。

调控政策:还会升级吗?

本次调控空前严厉,您们认为这一次是“动真格”的调控吗?本次调控认为最狠的是哪一条?将会造成怎样的影响?后续还会出哪些政策?

冯佩云:经过这么多年的调控,不管是消费者还是政府,其实都知道能卡住市场最关键的点在哪里,只是看政府是否愿意出台而已。而有时候政府的政策没有集中要害,有的会避重就轻,反而激发了市场购房的欲望,大家开始疯狂入市,买房变成了“抢房”,这就直接造成了楼市的不理性增长。

黄镇梁:根本上,调控政策需要落实到细化的法律、法则上。按照房子就是用来住的要求,健全法律配套,让炒房者“没空”可钻。在国际上有很多成功的做法值得借鉴,比如在西方一些地方,如果房子空置2年以上,根据当地的规定,是占用了地皮资源,政府是可以无偿把你的房子拆除的。所以说,如果我们要想房子不转换成商品,被炒作,就要在这些细节上有所创新。真正做到法治国家。

冯厚华:从我的角度来看,中国是房地产大国,经济发展很快,特有的居住文化,房价高是很正常的。从政策来看,国外的投资,我们发现它们相关的政策非常周密。物业管理、税费缴纳等等,都与个人诚信系统紧密挂钩。是不是每个地方的政策都是一样?不是。它每一个地方政策并不一样,根据是不是学位房、交通配套等等情况来决定,哪怕只隔一米,要交的税、价格等等都是不一样的,非常周密。因此,普通人在国外要炒房很难,需要非常专业的支持。反过来看我们的政策,还不够细密,不够完善。

黄韬:最近的调控非同寻常,跟以往历史上的调控不一样。我个人判断是,这次调控是认真并有决心的。以我们的广州为例,广州很少有反应那么快的。3月25日,全市历史最高楼面单价出来后,过几天政策马上反应过来,而且还对商用物业进行了限购,这完全超出了业界的意料。但是我们回过头来看,对于这些政策也没必要大惊小怪,我只能说:不正常的市场就有不正常的政策。

维权:购房者如何规避风险?

调控以来,广州数个楼盘都爆出购房者因为限购导致的维权事件。从法律角度来看,购房者在签订合同之前,有哪些细节容易出现纠纷?消费者该如何维护自身权利?此外,楼市莫测,不少购房者饱受二手业主“反价”、“违约”之苦,如何避免这些纠纷?

陈惠霞:在一个实施楼市限购政策的城市,如果是首次购买商品房,要注意两个问题,首先要自查,看看自己是不是具备购房资格;其次,在签合同的时候,约定如果是因为政策变化导致没有购房资格的,这种情况怎么处理。特别是二手房交易,更应该在合同里面约定相关条款。再有一个,就是购房者跟中介之间的纠纷,因为限购限贷的政策,导致合同无法履行,但是已经交了中介费,这种情况怎么办呢?从公平的角度来讲,应该同中介协商一个合理的已经付出服务的费用。
      关于二手物业“反价”的问题,是得不到法院支持的。从法院方面说,首先必须要坚守合同的义务,坚守诚信的义务。也就是说,不能因为价格的涨跌而违约。一般来说,法院在处理这种纠纷的时候,通常买家可以要求继续履行合同,但是实际上不仅而此。我代理过一些案子,因为卖家的“反价”,法院不仅要求卖家继续履行合同,而且还要求卖家支付违约金。所以反价的结果可能是:你要继续履行合同,还要支付违约金。更有甚者,前段时间,厦门出了一个案例,就是因为卖方违约了,买家买不到房子,要求卖方补偿市场的差价,结果法院真的就判决违约的卖方赔偿了120万的差价。
      所以,我认为,在目前市场很好,业主“反价”时有发生的风头浪尖上,作为法院,它必须要树立一种风向标,就是明确告诉市场中行为者:要维护合同的权威,要维持经济的秩序!因为如果每一个人只需要付出点违约金的代价,就可以不尊重合同,那么这个世界的经济秩序就乱了。
      至于有些业主为了规避市场风险,可以跟买方协商在合同里清楚写明可以“反价”,这是可以的,只要合同合法有效、不虚假。

信息来源:房地产导刊  
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