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地产四人谈:“十九大”后,房地产市场怎么变?
来自:房地产导刊     点击数:353    日期:2017年11月26日

文/本刊记者 蔡静霞 胡晓会 廖振峰


背景
      10月24日,备受瞩目的“十九大”在北京胜利闭幕。
      回顾整个会议,关于房地产和住房制度的论述,引发人们对未来楼市的新期待。
      习近平总书记在十九大报告中再次明确了“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,并强调,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。
      此外,关于农村土地制度改革,十九大报告提出,要巩固和完善农村基本经营制度,深化农村土地制度改革,完善承包地“三权”分置制度。保持土地承包关系稳定并长久不变,第二轮土地承包到期后再延长三十年。
      住建部部长王蒙徽也表示坚持调控目标不动摇、力度不松劲,保持政策的连续性和稳定性。他同时表示,目前在抓紧研究制定房地产长效机制,抓紧推进住房租赁市场的立法工作。
      那么,“十九大”后房地产市场形势及未来走势会怎样?未来房地产长效机制的重点是什么?广州房地产“新时代”的标志是什么?在“购租并举”之下的住房租赁市场会有怎样的政策资源支持与未来?……所有这些,都成为近期政府、开发商、消费者关心的话题,为此,本刊记者专程采访了合富辉煌集团副总裁谢宇晗、广州现代城市更新产业发展中心(GRID)执行院长江浩、戴德梁行华中区估价及顾问服务部董事及主管林勃、知名长租公寓运营商魔方生活服务集团副总裁陈驰,听听他们怎么判断?




谢宇晗:未来房企将现四大变化

(谢宇晗:合富辉煌集团副总裁 ,《房地产导刊》专家智库成员。)

      谈到房地产市场未来趋势,谢宇晗分析认为,因应政府政策导向及市场供给方式改变,未来房地产企业将出现四个显著变化:资源集中化、布局均衡化、发展多元化、资产资本化。
      “政策持续抑制房地产市场高周转、高收益率特性,挤出房地产市场投资、投机资金,房地产进入慢周转时代。”谢宇晗判断。
      对于未来房地产长效机制的重点,谢宇晗称,长效机制是政府调控的最终指向,虽然本次“十九大”对长效机制并未过多提及,但可以将“供应的多元结构”理解为长效机制的“现阶段”。
      当前整体市场以“居住物业买卖”为主,房地产市场功能过于单一的局面需要改变,“供应多元”除引导“需求结构”优化外,更对房地产企业提出更高发展要求。
      “要实现购租并举,需要政策引导消费者改变住房消费观念。” 谢宇晗表示,“城市群之下的异地购房 + 城市内部租售梯度消费”是“住有所居”的关键内涵。


江浩:城市更新与产业发展是广州“新时代”的重要标志

(江浩:广州现代城市更新产业发展中心(GRID)执行院长,国家一级房地产策划师、城市规划师、城市更新局专家库成员。被评为2016年度广州社会组织领军人物。)

      “中国特色社会主义进入了新时代,这是我国发展新的历史方位。”在十九大报告中,习近平总书记给出了一个新的重大政治判断。那么,如何解读广州“新时代”?
      改革开放以来,广州大致历经了“加工时代”、“商贸时代”、“地产时代”,目前正全面进入产业时代。“广州产业时代”,也是我们最早提出的新概念。与此同时,广州面临着城市更新的机遇与挑战。从这个意义上来讲,城市更新与产业是发展是广州“新时代”的重要标志。具体而言包括五个方面:
      首先,广州正处于一个由“富”转“强”的转型期。从纽约、伦敦、东京这些世界先进城市发展看,都是经过一段时间积累财富后,更加注重产业发展持续。作为珠三角经济圈核心城市,广州的经济实力有目共睹,多数总量数据在全国都是排在前几名,产业资源丰富,但却缺乏整合,没有国际级有影响力的企业。广州的城市竞争力开始由量变转变为质变,这与我们整个国家向现代化“强国”转型的大趋势相契合。
      其次,随着城市规模不断扩大和经济发展,目前广州存在大量的“旧村”、“旧厂”和老旧城区,样貌破败、内容陈旧。通过城市更新,广州亟需对这些数量庞大的空间载体进行产业提升,改善人居环境,盘活和释放存量土地能量。
      三是,城市产业发展有内在需求。广州拥有大量活跃的民间资本和民营经济体,仅专业市场就有近千家,大大小小的产业园村级工业园1800余家。但是,这些产业形态原生性很强,关联度不高,面临产业面临转型升级的需求。
      四是,政策全面创新。近年来,广州成立了城市更新局统筹广州城市更新工作;为全面推动产业发展,市各级政府也在产业政策上下足功夫。我们可以看到,政策创新激发了原产业的积极性,“工改工”、“工改商”,甚至“工改居”等各种模式都在探索中。
      最后,在房地产调控和鼓励产业升级转型发展的大背景下,产业与地产的结合也越来越紧密。今年以来,传统地产开发商宣布进军产业地产领域的消息不断,其中不乏万科、碧桂园、保利、时代、华润等千亿规模房企。
      可以说,广州产业发展,有供给、有需求,还有政策创新的“催化剂”,更不乏参赛运动员。缺的是什么呢?缺的是资源整合,推动产业转型发展。而这也是我们广州现代城市更新产业发展中心一直以来努力的方向和目标。

林勃:“REITs”将成为租赁市场资本新工具

(林勃:戴德梁行华中区估价及顾问服务部董事及主管)

      十九大闭幕的前一天,即10月23日,国内首单租赁住房类REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划(简称保利租赁住房类REITs)成功获批,住房租赁证券化实现破冰。
      央企保利的成功试水对房企以及租赁市场而言有着怎样的重大的意义?
      “实际上,在美国,早在1960年就诞生了世界上首只REITS。”戴德梁行华中区估价及顾问服务部董事及主管林勃介绍,REITs诞生之初跟其他金融创新一样,也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税,REITs开始成为美国最重要的一种金融方式。
      但是在我国,由于相关法律法规不完备,REITs一直未能正式启动。在此之前,国内房企都只能到海外发行REITs,比如绿地控股去年与荣耀基金旗下Amare投资管理集团设立的210亿元酒店业房地产投资信托,就是在新加坡证券市场上市。
      而今次保利这只总规模为50亿元的租赁住房REITs在上交所审核通过,意味着今后在住房租赁行业,企业的融资和资本退出都有了新渠道。
      林勃进一步解释称,在过去房地产市场开放的30几年,房地产开发基本都是以买地-建设-销售的模式在运作,特别是对于广大老百姓更加关注的住宅项目。也就是说,开发商投资的回收,基本上是靠销售。然而在国外成熟市场,开发商除了简单的销售,还有更多的退出渠道,REITs便是其中一种退出方式。
      “随着REITs渠道的打通,相信市场上会有更多长期持有,以租代售的产品,供广大消费者选择。从而实现房子是用来住的定位。”林勃说。


陈驰:未来还会有更多金融创新机会

(陈驰:知名长租公寓运营商魔方生活服务集团副总裁)

      知名长租公寓运营商魔方生活服务集团副总裁陈驰在接受记者采访时表示,金融创新一方面给行业融资打通了渠道,另一方面也为资本的退出找到了解决之道。此外,央企的动作也证明了国家实施“租售并举”的决心,未来还会有更多的金融创新出现,这只是开始。

信息来源:房地产导刊  
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