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林德良:国内版REITs生态 “沃土”正加速形成
来自:房地产导刊     点击数:309    日期:2018年01月26日

文/ 本刊记者 蔡静霞

      近期,楼市最火爆的概念无疑是REITs(房地产信托投资基金)。
      从国内首单长租公寓资产——新派公寓类REITs的诞生,到保利地产发行首单央企租赁住房REITs;从招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过,到旭辉领寓长租公寓储架式权益类REITs在上交所成功获批……
      所有这些,都显示出监管层和决策者对于持有物业尤其是租赁物业的支持正在加大,中国版REITs推进同步加速。
      但有专家表示,上述这些只是“类REITs”,而不是真正的REITs。
      “国内要诞生真正的REITs需要形成一个生态圈。” 2017年 12 月 21 日,越秀房产基金执行董事、越秀房托行政总裁林德良在武汉越秀财富中心交接仪式上解释称,REITs不仅需要特殊的法律、税收、经营等体系组成的生态圈才能诞生,对纳入其下的物业要求也十分严格。
      在他看来,1960年世界上第一只REITs在美国的诞生,得益于包括税收优惠的“蓝天法” (Blue Sky Law),而国内从2009年开始就努力在法律环节进行探索和突破,并出现了可以公募的债权型REITs以及类REITs产品上市交易,但是至今仍没有诞生真正意义的股权型全流通REITs。
      不过他预测,随着国内类REITs产品的兴起,也许两年内,中国国内版REITs生态圈“沃土”就会形成。

揭秘   真REITs如何炼成?
      事实上,随着金融监管趋紧,房地产开发商过往依赖的银行信贷融资受限,再加上热点城市土地出让逐渐加大自持比例,开发商也开始真正关注REITs产品的市场机遇。
      虽然中国内地一直未出现真正的REITs,但少数在香港、新加坡上市的REITs,成为内地房企实现 REITs海外上市的样本。
      其中,“首个吃螃蟹者”——全球首只投资于中国内地物业的香港上市房地产投资信托基金,越秀房地产投资信托基金( 简称越秀房产基金)在国内一直备受瞩目。
      越秀房托是越秀集团内同时具备房地产和金融属性的平台。它以房地产投资信托基金REITs为核心产品,以REITs形式持有商用物业,与越秀地产合作,主打“开发+运营+金融”双平台互动的轻资产运营模式。这一越秀独有的商业模式颠覆了房企“拿地-开发-销售”的传统盈利模式。
      记者统计,截至目前,越秀房产基金旗下已经拥有包括武汉越秀财富中心及其裙楼商场星汇维港购物中心、广州国际金融中心、财富广场、城建大厦、维多利广场、新都会大厦、白马大厦和上海越秀大厦共八项商业物业。
      越秀房产基金2005 年12月21日在香港联交所上市之时,资产规模只有 46 亿元,至2017年年初越秀房产基金的规模达到 310 亿元。而2017年底武汉项目被注入后,越秀房产基金的总资产上升到 350 亿元。
      那么,什么样的条件才能实现REITs上市?林德良解释称,要想实现REITs上市,有四个关键条件,一是有长期稳定的现金流,二是需为境外交易架构,三是对项目要有控制权,即股权及业权占比至少51%,四是基金公司借贷比率不超过45%。

借鉴   越秀REITs能否成为范本?
      有长期稳定的现金流才能保证投资者有长期稳定的收益回报。对REITs而言,这是非常关键的。
      记者了解到,过去为了满足回报率要求,越秀房产基金往往倾向于收购运营成熟、有较高出租率的物业,但这次收购的两个项目还在成长期,其中武汉越秀财富中心刚开业仅一年多,出租率约40.5%,星汇维港购物中心的出租率约86.8%。
      为何选在此时收购?林德良表示,主要考虑到资产价格。“今年的武汉跟明年的武汉不一样,楼价可能会更贵。”他说,过去一年武汉的大宗物业成交均价在1.8-2.2万元/平米,而本次交易均价约1.95万元/平米,收购价合理。
      “现在房地产基金投资的原则里面除了‘成熟’两个字,还加了‘成长’两个字。”林德良强调称。
另外,越秀REITs结构上是BVI的离岸公司,“使用BVI公司而非注册于内地的公司持有物业单位,最大优势在于分红阶段的税收减免”林德良称,内地房地产基金则要克服分红阶段的交税问题。
      业界知名专家表示,BVI结构让越秀房托得以节省一大笔税费,从而提高了租金回报率并维持较高的分派水平。因此,越秀的模式对于内地物业来说,经验可以借鉴,但模式不能完全照搬简单复制。

磨剑 融资成本不到2%,投资回报率达6.5%-7%
     
REITs除了前期上市有明确条件,对后期的投资收益回报分派也有较高要求。
      据林德良介绍,越秀房产基金每年会将90%的可分派收入派予投资者,回报率达到6.5%-7%。
      “我们分派可以达到6.5%-7%的原因,关键是融资成本要低。”林德良透露,越秀房产基金的融资成本一直都较市场平均水平要低,
      以新收购的武汉项目为例,该项目22.81亿的交易价款100%来自于境外银行贷款,而越秀房产基金目前银行贷款利息为HIBOR(香港银行同行业拆借利率)+1.3%,即融资成本不超过2%。
      资金成本控制在2%以内,这在内地几乎难以想象。
      这得益于越秀房产基金在境外拿到国际三大评级公司给出的投资级(Baa2及BBB)评级。
      林德良表示,目前在境内5年期以上银行贷款利率为4.9%,而物业普遍的租金回报不过4%-5%,导致内地REITs难以推行。相比之下,越秀房产基金在香港上市,融资成本低,是REITs的沃土。
      记者还了解到,对于新收购的项目,越秀房托会通过经营提升、资产提升、财务提升三个方面来做高资产收益。经营提升是指通过对新项目进行改造,如空气净化、按照国际标准进行电梯配套、配置光纤提高网速等,保证新入户租金的增幅;资产提升是指每年从基金中拿出2%-3%的比例作为资产改造投入;财务提升则是加强融入资金的流行性管理,令租金收益与分配的投资收益达到平衡。
      “这是我们和只做物业的公司不一样的地方。”林德良笑称,越秀房产基金未来的目标是“千亿资产”,为此,纳入其下的物业类型首先是一线城市、二线城市优质地段的核心物业,整个投资物业的顺序是先选择写字楼、零售商场以及综合体。
      “只要能达到基金相应的投资要求,无论是热度很高的长租公寓还是被行业看好的养老公寓,只要有稳定的回报率,我们都会考虑去投资。”林德良称。

信息来源:房地产导刊  
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