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越秀房产基金布局武汉——“地产+金融”双平台互动施展资本腾挪术
来自:房地产导刊     点击数:357    日期:2018年01月26日

文/ 本刊记者 胡晓会

      江城武汉,330米高的华中第三高楼——越秀财富中心。
      2017年12月21日上午,“看江来,更瞰将来——越秀双平台首秀华中”媒体发布会暨武汉项目交接仪式如期而至。远眺窗外,世界第三大河长江及其最大支流汉水交汇处,“两江三镇”武汉大格局一览无余。
      “12月21日,对于越秀房托来说是一个特殊日子”。越秀房产基金执行董事、越秀房托行政总裁林德良在媒体发布会上发表主题演讲,并分享此次布局华中的期许。他表示:十二年前的今天,越秀地产旗下的越秀房产基金(股票代号:00405.HK)在香港联交所成功上市,此次完美收购堪称越秀房产基金十二周年最好的生日礼物。越秀房产基金成功完成“四连跳”,实现跨越式成长,资产规模进入亚洲房产基金(“REITs”)前十位,正在稳步迈向千亿目标。
      交接仪式上,越秀地产华中区域公司总经理徐琦代表越秀地产向越秀房产基金前线运营商怡城物业董事长陈慧青移交了具有象征意义的金钥匙,寓意着本次交易圆满完成。
      越秀集团“地产+金融”双平台互动“三巨头”齐聚江城,越秀地产副总经理、华中区域公司董事长朱晨,越秀房产基金执行董事、越秀房托行政总裁林德良,越秀商投总裁助理、怡城物业董事长陈慧青现场与媒体互动,深入解读越秀地产布局华中的战略谋划,以及“地产+金融”双平台互动模式内在逻辑与核心意义。



四连跳 越秀房产基金资产跃升至350亿
      作为全球第一只投资于中国内地物业的上市REITs,成立之初,越秀房产基金即拥有广州白马大厦、城建大厦、财富广场、维多利广场等极具增长性的城市核心商用物业。2012年,成功收购华南地标广州IFC,越秀房产基金在业内名声鹊起,物业价值从66亿骤升至220亿,一跃成为亚洲十大上市房地产投资信托基金之一。
      此后,越秀房产基金开始走出广州,布局全国。2015年8月,越秀房产基金收购上海竹园商贸区优秀成熟物业——宏嘉大厦(后更名为越秀大厦),此举令越秀房产基金资产规模进一步扩大到310亿。
      此次交易成功,越秀房产基金斥资近23亿元收购越秀地产旗下武汉新地标——武汉越秀财富中心及星汇维港购物中心67%的股权,令越秀房产基金总资产上升到350亿。

“中国第一房托”落子武汉
      国家发改委定位武汉为全国八大国家级中心城市之一。此次越秀房产基金所收购的项目位于武汉汉口核心地段,包括一栋68层国际甲级写字楼越秀财富中心、5层的星汇维港购物中心及千余个配套停车位。
      武汉越秀财富中心入市以来已吸引了世界 500 强企业等优质租户,取得了高于同期市场的去化成绩,签约出租率已经完成40.5%。而武汉高端零售物业的稀缺性,将推动项目零售物业资本值持续上涨。
      全国房地产调控政策陆续出台,市场形势从严从紧,在租售并举的大环境下,持续提升自持物业商业价值的根本在于运营。越秀商投总裁助理、怡城物业董事长陈慧青则认为,作为越秀房托的前线运营商,怡城物业管理业态已涉及超甲级写字楼、零售商场、专业市场。成熟的管理团队可以通过其管理能力输出提升所持物业资产的价值,这将为武汉越秀财富中心的资产增值提供了强大引擎。
      作为华中区域中心,武汉是仅次于深圳的第二大年轻人群净流入城市,世界500强企业已进驻过半,具有广阔的投资前景。越秀地产副总经理、华中区域公司董事长朱晨表示,越秀地产将以此为契机,以武汉为中心城市,继续深耕华中区域,优化全国布局,助力地产业务做大做强。未来还将推出养老、长租公寓等多种产品组合,成为一个综合性的房地产城市运营商。



“地产+金融”双平台互动逻辑
      越秀房产基金资产连续跃升的背后,凝聚着越秀地产资本运作的创新智慧。越秀地产是中国最早的房地产综合开发企业之一,一直坚持住宅和商业开发双轮驱动,目前持有越秀房产基金约35%的股权,是国内唯一拥有香港上市房产基金平台的房地产发展商。
      越秀地产副总经理、华中区域公司董事长朱晨表示:通过本次交易,可获得更充裕的现金流,有效地改善上市公司资本结构及提高资产周转率。随着项目运营进入佳境,不断增值,33%股权可以在后续进一步出让获利;长期而言,作为越秀房产基金的股东,越秀地产每年能通过派息享受稳定的租金回报。
      而此次武汉交易的完成,标志着越秀地产“双平台”互动(即“开运金”)模式日趋成熟。具体运作模式为:越秀地产通过拿地、开发、前期运营,之后将已在地产平台上证劵化的项目注入越秀房产基金,进行二次证券化,借助资本市场加速商业项目开发和资金流转。
      林德良解释,房企开发物业所获的利润无非来自两个途径,一是运营开发形成的利润,二是资产评估增值产生的利润。一般而言,评估增值的利润在房企的财务报表中不能反馈为核心利润,但是将项目转让给越秀房产基金后,就可以形成核心利润,对公司股东进行分派。他表示,每年在房托基金获得的利润,在越秀地产反映的报表上也是核心利润,“因此香港资本市场很看重’双平台’模式。”
      正是通过这一模式,越秀地产实现了对地产资源、商业资源和资本资源的高度整合,从而兼顾了地产开发价值、商业运营价值和不动产的稳定收益,用金融为商业地产持续“造血“,有效解决了商业地产资金投入大、回收期长的难题,也为基金单位持有人创造了更大利益,创造性地实现了多方共赢。

信息来源:房地产导刊  
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