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2018广州商用物业市场开局良好:联合办公加快进军广州
来自:房地产导刊     点击数:504    日期:2018年05月17日

      近日,第一太平戴维斯、仲量联行、戴德梁行等多家全球知名房地产行业咨询服务机构相继发布广州房地产市场报告,回顾2018年第一季度广州商用物业市场表现。
       2018年,广州优质零售物业市场开局良好。“广州甲级办公楼市场亮点突出”,仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示:“大面积租赁成交数量可观,同时外国知名联合办公服务商加快进驻广州,市场整体复苏势头明显;核心CBD已形成业主市场,推动整体租金上涨。”

广州零售市场表现活跃
      今年第一季度,广州有两座优质零售物业开门营业,一座是位于珠江新城的广州K11艺术购物中心,一座是白云区的安华汇试营业。第一太平戴维斯数据显示,广州优质零售物业总存量约为561万平方米,全市购物中心首层平均租金水平为711.7元/月/平方米,同比上涨1.9%;主要商圈优质购物中心整体空置率下降至5.9%。
      随着购物中心业态升级调整的进一步推进,主力百货撤离购物中心的现象频现。而新开的购物中心也将招商目光更多地转向精品超市以及新零售品牌。本季度,位于保利中环广场的永旺百货于合同期满日撤场,广百百货也关闭了其位于太阳新天地约2.4万平方米的门店。与此同时,新零售品牌开始进驻广州市场,阿里巴巴旗下的盒马鲜生以及永辉旗下的超级物种均在天河区布局新门店,为广州零售市场注入新鲜血液。
      从优质零售物业分布来看,目前天河路仍是广州优质零售物业最集中的商圈,白云区存量已赶超越秀,珠江新城存量占比为11%。第一太平戴维斯分析认为,核心商圈新增物业供应趋于饱和,珠江新城、白云区、番禺区等新兴商圈正快速发展,并已经成为市场供应主力;预计第二至四季度将有41.9万平方米优质零售物业供应,未来广州新增优质零售物业供应主要集中在番禺(39%),其次是越秀(18%)和白云(15%)。
      总体而言,广州优质零售物业市场一季度表现活跃,在2018年迎来了良好的开局。第一太平戴维斯分析认为,“来自电商的冲击依然巨大,各大购物中心正积极采取措施以提升消费者的购物体验,通过创新发展模式及引进更多全球优质品牌来避免同质化竞争,并吸引线上人流回到线下购物。”
      戴德梁行华中区研究部主管缪舒怡表示:“在消费升级的大环境下,以年轻消费者为主要客群的个性市场品牌在核心商圈的租赁需求依然强劲,而受益于逐步完善的公共轨道交通,连锁零售品牌在新兴商圈的扩张意愿持续上升。预计未来,广州优质零售商业面积的租赁需求将稳中求进,核心商圈的租金增长将继续保持稳健。”

珠江新城写字楼空置率7年新低
      写字楼市场方面,第一季度广州并无新增供应,租金增长迅猛。第一太平戴维斯数据显示,全市甲级写字楼存量维持在499万平方米水平。全市平均租金同比增长8.6%,其中琶洲增长最快,涨幅达11.3%。琶洲商务区空置率同比大幅下降24.0个百分点至9.4%,天河北空置率最低,仅为3.3%。而在租户方面,来自金融及保险业、IT行业、贸易与物流三大产业租户占据租赁总租赁的50%。
      分析人士普遍预计,二季度广州甲级写字楼新增供应将仍然缺位。在新增供应缺乏且需求持续旺盛的背景下,现有甲级存量得到继续吸纳。仲量联行报告显示,本季度全市整体空置率环比下降至8.3%,达到近两年半以来的最低值。其中,珠江新城空置率下降至8.6%,为近七年来的最低值;新兴市场琶洲也保持了空置率快速下行的趋势。
      下季度空置率继续下降,租金仍然有上涨空间,第一太平戴维斯预计,年内甲级写字楼新增供应将于下半年集中交付,如哥弟总部大厦和广铝琶洲总部大厦,多个甲级写字楼项目的交付时间延迟至2019年。预计明年将迎来供应高峰,届时全市空置率将明显回升,租金增长将承压。
      广州写字楼项目推出交付受政策规划影响,或开发商工期延宕,“并非市场原因”,分析认为中国南区商业楼宇租赁部高级董事黎青山分析认为,“广州写字楼市场仍然处于健康发展状态”

联合办公加快进军广州
      近年来,广州新增注册数量飞速增长,市场对于联合办公的关注度继续上升。
      据克而瑞资料显示,2017年前3季度,一线城市工位需求小于10个的占比平均达到84%;广州2017年新注册企业数达20.7万家,同比增长达51.1%,创下四年来最高。
       仲量联行分析认为,数家知名联合办公服务商对进入广州市场保持积极的态度,问询需求主要集中于核心CBD珠江新城。此外,本地业主/开发商也开始寻求与服务商合作运营联合办公服务,或以自营品牌开发联合办公空间产品。
       联合公司主力客户来自于初创公司和小微企业。由于联合办公有降低成本和灵活办公等优势,除了初创和小微企业之外,大企业的需求也正在增加。第一太平戴维斯分析认为,联合办公对广州写字楼市场将产生积极影响,预计有更多小微企业和初创公司进入甲级写字楼;同时也会给传统的甲级写字楼市场造成冲击,壮大行业发展。

信息来源:房地产导刊  
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