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江浩:城市更新关键在于三个“敢于”
来自:房地产导刊     点击数:1035    日期:2018年08月30日



人物简介:
江浩,广州现代城市更新产业发展中心执行院长、国家一级房地产策划师、规划师、城市更新局专家库成员,被评为2016年度广州社会组织领军人物。在广州规划建设和产业发展领域从业二十五年,规划管理部门下海,参与过大批项目规划管理和开发建设工作;创办天鸿智库机构,推动产业用地供需平台建设,致力城市更新、助力产业发展,为产业转型升级、城市规划建设土地招商运营做出积极推动。


产业时代需要有很好的产业载体,这就是城市更新。而城市更新有个大逻辑:就是你得先告诉政府你想要做什么,政府再决定这一块地要不要拿出来。


      我主要分享两个观点,一个是战略方面,一个是战术方面。我觉得城市更新现在进入产业时代,在产业时代里面,有一个很重要的理论,是推动很多项目落地的内在逻辑。战术层面是“地产+产业”,或者是“产业+地产”,现在非常有需求,是政府倡导的方向。
      另外,城市更新要做好,关键在于要“敢于讲故事,敢于对接资源,敢于提诉求”。

广州正在全面进入产业时代
      从战略层面来讲,广州正在全面进入产业时代。大广州最早是靠制造业起家的,很多产业聚集之后,广州开始进入商贸时代,有1000家专业市场。很多人聚集在这里后,广州又进入房地产时代。在房地产时代你会发现,现在全国做得最棒的房企,10家有8家都是从广州走出去的。广州2000年前进入房地产时代,但发展到现在,广州已经出现了大量的房子,实际上广州的房地产发展速度已经落后了。这个时候,广州在进入产业时代,大量的房地产企业开始成立产业集团、城市更新集团、城市发展中心等职能部门。
      那么,产业时代有什么特征?产业时代需要有很好的产业载体,这就是城市更新。而城市更新有个大逻辑:就是你得先告诉政府你想要做什么,政府再决定这一块地要不要拿出来——这就是敢于“讲故事”。如果没有产业需求,其实这个城市就不需要城市更新。从某个方面来说,城市更新是“果”,产业调整是城市更新的“因”。而广州作为重要的中心城市,需要承担更多新的产业功能,所以广州整个产业版图需要改变。城市更新则是一场供给侧改革,城市更新在中国、在广州这样的城市,不是一两年会结束的事情,基本上我们这一代人可以看到十到二十年,首先会在广州这些城市,接着会去武汉那些省会城市,只要产业不断的转型,城市就需要更新。
      从战术层面来讲,“地产+产业”有大量的需求,而且是政府规范的方向。现在房地产是“房+地+产”,很多地产商纷纷成立自己的产业集团、城市更新集团。我和阿里巴巴、腾讯等企业交流过,他们也需要找地产商。思科和碧桂园需要广州,广州也需要思科和碧桂园。我给这块地给你,你就要有好的产业。为什么碧桂园要与这么多行业合作,因为政府不觉得你讲的是外行的故事。

城市更新与产业转型关联紧密
      城市更新与产业转型互为因果,都有大量的需求。城市更新和产业转型的互动因素是因为城市定位分工,产业结构调整,城市终究要变更。新兴产业聚焦,这个时候由于产业的结构发生调整,这个城市在这个位置上就需要更新。以白云区推进城市更新项目为例,目前白云区城改办注重城市更新项目产业谋划、产业资源签约等,制定了产业谋划机制图。再比如广州的环市东路,如果我把周边的土地给你,你要知道越秀区想做什么。我的规划是一山一港,作为一个科创,因为越秀区需要这样的科技转换空间,由于有这种需求,所以需要一个产业载体。

地产必须转型,造房要有内容
      据不完全统计,截至目前至少有50家企业进入产业地产。其中房地产背景企业数量最多,占到23家(国内排名前20的房企一半以上涉足产业地产,包括万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城等),其他12家分别为5家制造业企业、4家金融资本企业和2家商业背景企业。
     “地产+产业”的发展有三大趋势,首先是在产业选择上,经济升级转型期,战略性新兴行业受重视,生产性服务业提升空间大。未来,产业地产市场越来越大,我们认为最大的主流就是生产性服务业,中国已经进入服务经济时代,这是未来产业地产行业最大的蛋糕。
      其次在区域选择上,需求受产业升级转移、自贸区等激发,区域产业地产发展将出现结构化差异。一线城市产业往周边县市转移,周边县市产业地产迎来新的受益期。而自贸区的设立,相关行业产业地产需求也会应运而生。
      最后在模式选择上,产业地产逐渐“去地产化”,资本运作固然重要,但产业内容运营将成为产业地产项目最重要价值体现。未来产业地产发展方向不仅是单纯地产开发,更是招商、运营和资本运作等体系化平台搭建。
      需要强调的是,不是所有的产业项目都适合“地产+产业”,也不是所有地产企业都能参与产业项目。目前,只有极少数地产商可以做产业项目,且需要政策规范和保育项目的前后运作。因为做产业本来应该是政府做的,产业强调税收和回报,但是现在的逻辑是,我拿土地来换产业资源,我允许把这个土地交给你,这是政府的一个逻辑。

五位一体,方案先行
      我们前期参与大型房地产企业多个项目,过程中也发现一些问题:布局粤港澳湾区项目缺少顶层规划设计;区域公司拓展和转化项目缺少指引;关于产业项目转化内部协同联动机制不够等。我们建议先要做好粤港澳大湾区城市更新项目统筹谋划研究,强化项目转化指引,打造一批示范项目,为抢占大湾区打好基础!
      在策略上,主要从区位交通、产业环境、区域政策、地块资源禀赋、洽谈深度等方面对企业内部的城市更新项目库进行分区、分类研判。通过前期分类研判,明确各项目产业落位、政策路径及土地整理方向,为地区公司推进项目转化提供指引,再从中遴选一批重点项目进行深入研究推进。
      根据上海、广州、深圳等一线城市更新项目的推动经验,我们认为针对城市更新项目各环节的实施重难点,编制项目前期“五位一体”智慧方案是推动项目审批及实施、产业引入、部门统筹的重要方法。这个“五位一体”即:现状调研、产业策划、空间规划、合作模式和资源对接一体。这是我们招商前置的愿景,包括编制的优秀方案,辅助项目落地,协创良好的行业生态。

信息来源:房地产导刊  
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