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田光明:集体建设用地的巨大红利来了!
来自:房地产导刊     点击数:1073    日期:2018年08月30日



人物简介:
田光明,中地研究院执行院长、中国改革发展研究院博士后、国土高级工程师,曾在广东省土地开发储备局工作7年,参与广佛两地诸多城市更新示范项目推进工作。2016年6月被国土资源部授予 “十二五”国土资源科技与国际合作先进个人荣誉称号。


城市更新的过程,就是空间再生产的过程,当然也是架构再造的问题。城市更新今后必然走向专业化、精细化。


      粤港澳大湾区视角下的广佛城市有什么特征?为什么把广佛两市叫超级城市?从整个交通布局来看,广佛区域必然形成超级城市,而且目前已经成为了我们最早的同城化。而在土地利用上,整个广佛区域,包括佛山南海、禅城的土地利用,禅城都60%以上,基本上没有发展空间。在这样的背景下,对于我们房地产企业来说,我们怎样做粤港澳大湾区这个市场?

存量开发是必然趋势
      以广州为例,到2020年,可开发的建设用地仅剩77平方公里,随着前两年对土地利用规划中的控规调整之后,虽然给了一些工农,但是更多的给了南沙和黄埔,未来的空间三年里能用完,那下一步该怎么办?我们对广州的土地使用情况进行梳理发现,三旧改造地块占到了28%,重点发展区域集体用地占到了83%,这么大的体量,基本上布局在广州的核心,比如南沙和黄埔。
      而在佛山南海,新增指标只有八千多公顷,这几年的基础设施每年达到五、六千公顷,这样的话基本上没有新增指标。而南海还有一个特征,它的集体用地占到了70%,以后要改造重点区域还得跟集体打交道,而且我们认为很多旧改,包括在城市更新中,最难的还是集体建设用地。此外,广佛地区还有一个非常显著的特征就是村级工业园,做村级工业园难在哪里?第一是非常散;第二是集体经济组织的利益要谈判,谈判的成本和难度非常高;第三是产权基本上是没有的,以前都是签协议,基本上是不合法的,这个也是政策的焦点。
      对于城市更新,我们有三个趋势分析,第一、存量开发是必然趋势,但是在整个广佛或者粤港澳大湾区,其实集体建设用地的盘活才是比较难的,我们看到的工业用地、工业园区,因为它的主体相对单一,容易谈判,时间也可控。第二是产业+地产成为新模式,产业引导是关键,旧村改造现在也要谈产业流动,以前都是做融资地块,现在不一样了,你必须有持久的产业思路甚至有收入才可以往下做。第三、现在是高端的产业,以前是低端的,现在必须转移到高端,而且必须应对整个粤港澳大湾区建设。

集体建设用地将释放巨大红利
      目前国土空间政策改革有哪些前沿政策?首先是三旧改造,国家说是非常巨大的创新,已经上升为国家政策。其次是我们现在做的,全国从2015年开始实施全面深化改革土地管理法的新法,在全国33个地方做了试点,试点有“三块地”,第一是集体经济发展用地,这个对于大湾区来说很迫切,而且是最大的政策,在座肯定都很了解民用地,我们现在农村没有手续的集体经济发展用地,都是需要这个政策来盘活。这是整个集体建设用地的巨大红利,或者巨大放利的空间,有可能下一步将会融到城市更新这个体系,随着今年年底土地管理法再修法颁布之后,整个广州、东莞等城市都会推动集体建设用地改革,而且推动力度非常大。
      我们还在佛山南海做宅基地制度改革,通过改革想把宅基地该住就住,该放的放,一部分要放到市场去租赁,也就是让它的生产和经营不脱离,实现统筹利用。这样的推动会使以后的城中村或者旧村改造的模式将会更加多元化。深圳现在把很多城中村改造整个格局,以前谈的一些旧村已经谈好了,要做旧城改造,突然划一个片区叫综合整治,不再拆旧了,不再像以前非要拆了拿地,这个是影响很大的政策。以后不一定非要把宅基地全部出租,有很多村可以自己去做长期公寓,宅基地对整个房地产市场会带来一些影响。
      再一个就是集体土地的居用住房,这个在广东有三个试点:广州、肇庆和佛山。去年,佛山不断推出集体用地政策,政策带来了什么?集体经济、集体土地,以前说不能搞房地产,现在可以搞了,在试点地方而且是大力推行,特别是在工业园区,在生活、居住需求量的周边,集体土地建设租赁住房,而且政府以优惠的政策进行调规激励,有银行以低息给予金融支持,这是租赁住房换来的巨大红利。

城市更新是空间再生产的过程
      我们来看两组数据,广州2018年第一批和第二批全面改造的26个项目,面积只有17.88平方公里,第二批全面改造的项目就更少了,可能1%都不到,非常小量,所以我们认为整个广州的改造又要放缓,社会主体和企业去承担,但是政府更多管控的角度和方式在发生改变,整个的走向从以前的拆建到现在往微改造方向发展。
      对于广州的城市更新,我们每个人关注的项目必须在大的规划体系里面,特别是后面的背景策划和实施方案,这个阶段必须和总体规划相衔接,而且预计的经济收益和总规密切相关,给它什么样的功能定位、什么样的目标体系、什么样的产业导向,都影响你后期的整体经济效益、改造模式。而在收益分配方面,广州在研究成本核算的标准,基础数据摸查了非常准之后,进行成本核算,再进行选择单位来进行开发,这是广州非常严格的地方。
      佛山我们关注到的是2007年,当时给佛山的任务是,做三旧改造的探索,但是有一个非常显著的特征,佛山从2007年市制订文件之后,各区自己也制订了一套文件,而且差别非常大,南海、顺德、禅城的都有很大的区别,做禅城旧改的企业,不敢去南海,也不敢去顺德,因为去了政策不适应。此外,佛山的改造模式也是非常有特点,佛山现在叫做打赢村级工业园全面改造提升的攻坚战,就是村级工业园区改造升级,佛山的定位还是制造业基地,专门保护工业用地来推动制造业发展。所以佛山推进了工改工,虽然很多企业觉得它的盈利规模很小,赚不了快钱,但是佛山即将会出台一系列的政策来推动执行,而且配套也很到位。
      我个人认为,城市更新的过程,就是空间再生产的过程,当然也是架构再造的问题。城市更新今后必然走向专业化、精细化,以后需要专业的团队来干这个事情,需要企业不断培养团队人才,比如在土地政策、国规政策、法律政策等方面去研究,才能胜任这份工作。

信息来源:房地产导刊  
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