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“产城融合”新路径:科技小镇”的大布局
来自:房地产导刊     点击数:807    日期:2018年09月30日

文/本刊记者 廖振峰



      我国经济稳中向好的背景下,产业结构加速转型升级,各地政府结合地区实际也出台相关政策培育发展特色新兴产业,推动当地产业结构升级。
      仅以一线城市广州为例,今年3月,广州市发布《广州市加快IAB产业发展五年行动计划(2018-2022年)》,其中提出的目标是:到2022年,全市IAB产业规模超1万亿元,成为影响全球、引领全国的IAB产业集聚区。为达到此目标,广州市将重点建设十大价值创新园区。7月初,广州市正式印发《广州市价值创新园区建设三年行动方案(2018—2020年)》,提出到2020年,10个价值创新园区基本建设完成,成为集聚高端产业新平台、广州经济发展新引擎、产城融合发展新示范。
      在广州重点建设的10个价值创新园区中,起到担纲作用的琶洲互联网价值创新园和增城新型显示价值创新园,到2020年的产值将达到2000亿元。其中,增城新型显示价值创新园的开发模式尤为值得关注,其是碧桂园与富士康的联手之作,“地产+产业”模式的最新尝试。而围绕富士康产业园建设的若干科技小镇,则是碧桂园重点运营的对象。
      实际上,早在2016年,碧桂园就发布了产城融合战略,开始进军产业地产,提出5年斥资千亿布局科技小镇。而截至目前,碧桂园已在珠三角、长三角等地区完成了多个科技小镇的布局,比如惠州潼湖科技小镇、佛山顺德新能源汽车小镇等。科技小镇业已成为“产城融合”发展路上的一道独特风景。

目标:经济发展新引擎,产城融合新示范
      我国城市经过近40年大规模扩张,由于产城分离,形成了若干“空城”、“睡城”。比如,北京上班一族,在燕郊居住;深圳上班一族,在东莞、惠州居住等,为了避免这种“钟摆通勤”城市病,各个城市纷纷开始注重“产城融合”,其中广州提出的方案是建设价值创新园区。
      《广州市价值创新园区建设三年行动方案(2018—2020年)》提出,将从“主导产业链条不断健全、产业创新资源加速集聚、园区发展金融体系完善、开发运营水平逐步提升和基础设施配套完善”等5个方面建设十大价值创新园区,到2020年,10个价值创新园区基本建成产业特色明显、协作配套紧密、创新活力迸发的发展体系,成为集聚高端产业新平台、广州经济发展新引擎、产城融合发展新示范。
      负责起草《方案》的广州市工信委产业园区处处长林满山向媒体解释,为了能让企业家、科学家、工程师等人才在园区内安居乐业,这些园区的建设规划比以往更加注重产城融合,周边配套也要集聚一流的资源。十大价值创新园区的规划面积数十倍于普通产业园,大小达到1-5平方公里。
      在广州的谋划中,十大价值创新园区将肩负起广州产业升级发展的重任,未来将是广州经济发展的新引擎。
      根据规划,广州十大价值创新园区将以龙头企业为核心,实现“产业龙头+主导产业链+产业创新中心+产业资金+产业服务平台+产业社区”六位一体融合发展。
      以增城新型显示价值创新园区为例,该园区由科技巨头富士康联手碧桂园共同打造,以新型显示产业为主导产业,预计年产值1000亿元,而园区规划面积为3平方公里,相当于每平方公里超过300亿元年产值,远超普通的产业园区。

转型:“产城融合”,房地产企业的新尝试
       在产城融合发展的路上,拥有造城以及资金优势的房地产企业,起到了主力军的作用。
      根据规划,增城区将围绕富士康产业园建设若干科技小镇。而在近日,富士康首个科技小镇举行发布会,正式揭开其神秘面纱。
      据富士康方面介绍,“富士康科技小镇,将打造成产城融合全球新坐标,是涵盖幼儿园至大学全龄段教育、智慧医疗、综合交通、立体商业、居住配套,集产、学、研、商、居全生态链为一体的生长型小镇。”
而实际上,富士康科技小镇目前是由碧桂园的团队在运营,该小镇推出的住宅产品已处于待售状态。
       据了解,早在2016年,碧桂园就发布了产城融合战略,开始进军产业地产,提出5年斥资千亿布局科技小镇。而截至目前,碧桂园已在珠三角、长三角等地区完成了多个科技小镇的布局,比如惠州潼湖科技小镇、佛山顺德新能源汽车小镇等。
      而据相关机构不完全统计,截至目前至少有50家企业进入产业地产。其中房地产背景企业数量最多,占到23家,其他12家分别为5家制造业企业、4家金融资本企业和2家商业背景企业。
      广州现代城市更新产业发展中心执行院长江浩表示,目前国内排名前20的房企一半以上涉足产业地产,包括万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城等。现在地产企业到了必须转型的时候,今后造房要有内容,因此地产企业都在寻找“产业朋友圈”,以产业撬动土地高效开发利用。

路径:“先产后城”,因地制宜制定产业规划
      而纵观我国目前做得好的产城运营商,其进行产城融合开发的路径虽然各有不同,但普遍都注重产业发展,“先产后城”。
      据中国指数研院发布的《2018年中国产业新城运营商评价研究报告》,产业定位和产业规划,在今后的产业项目中将起到越来越重要的作用。企业需要通过搭建自身研究团队,并积极借助国际规划咨询机构来挖掘全球前沿产业,为产业新城进行顶层设计,同时也根据区域产业特色,因地制宜地制定产业规划。
      以华夏幸福为例,其通过专业的产业规划研究团队,同时整合全球知名智库资源,与麦肯锡、罗兰贝格、BCG等国际顶级规划咨询机构合作,紧密跟踪全球产业发展趋势,牢牢把握国家及地方政府产业政策,科学研判规划区域的产业发展方向。
      而作为国企的招商蛇口,则依托招商局集团强大的资源优势,将集团的证券、银行、保险等金融资源以及集团内部现有的产业资源导入,从而可以有效地吸引企业入驻,形成产业集聚。
      相比前两者,碧桂园则通过整合产业资源,选择与产业龙头企业结盟形成核心产业群,打造科技小镇来实现产业地产的发展。据碧桂园集团产城发展事业部介绍,科技小镇是碧桂园产城融合发展的新路径之一,科技小镇将依托入驻的核心高科技产业项目,构建高新产业共享平台,打造全能创新智慧小镇。
      在碧桂园科技小镇的开发与运营之中,将凝聚政府、开发企业、运营机构、入园企业等多方面一道充分协作。在政府的资源与政策优势当中,通过高效开发提升区域产业价值。此外,据悉,碧桂园将投入不低于20亿元,联合著名投资金融机构设立科技小镇产业基金,为小镇企业定向提供全周期金融服务,助力入园企业成长。

新样本:“五位一体”的富士康科技小镇
      今年1月,碧桂园和富士康的合资公司广州市碧城科技投资有限公司,斥资39亿元竞得增城朱村合计面积达22.39万平方米的土地,由此开启了富士康科技小镇的建设。
      一边是“宇宙第一房企”,正从城镇运营商向产城运营商进发;一边是全球科技巨头,正由科技产品制造商向科技服务商转型,两大500强携手合作,共同打造“科技小镇”,“产城”与“智造”相遇,一个“产城融合”的智慧人文小镇新样本将在广州诞生。
      据了解,富士康科技小镇,占地5.2平方公里(7800亩),投资超百亿,预计十年营收超千亿,新增就业人口约6万,未来预计可容纳15万高精尖人才,其中首期约544亩。
      在区位上,富士康科技小镇处在粤港澳大湾区A字型顶端,最具发展潜力的广州东板块。如此“大象级“项目,足以彰显其在粤港澳大湾区以及广深科技创新走廊中的重要位置。
      作为自成一体的大城,富士康科技小镇打造集产业、学校、研发、商办、居住五位一体的“硅谷型”生态小镇。在这里,人、城市、生活之间能相互叠加,相互给予,共同成长。
      在产业上,富士康科技小镇主要分工业机器人产业园、智能手机、超高清8K电视、工业大数据、新能源汽车产业园、智能家居、智能办公等7大核心产业。将有望吸引70多家富士康上下游产业链和关联方在此投资,为增城再造一个千亿级新型显示产业集群。
      在学校和人才培养上,富士康科技小镇位于拥有10所高校的广州科教城旁,这是继大学城之后,华南又一教育新城。据悉,广州科教城项目规划范围约15平方公里,总投资1800亿元,涵盖了教育、科技、研发、双创空间、孵化器、配套居住等功能。
      据了解,科教城首批将吸引约30万师生入驻,建成时将吸引超过15000名科技创新人才、数十家科技创新类重点实验室和博士科研工作站落户,可新增就业岗位约十万个。
      除了广州科教城,小镇以广外附设增城学校为龙头覆盖周边32所学校,1公里内就有3所知名幼儿园和2所知名小学,并有望与博实乐教育集团合作,落地从幼儿到大学全龄段教育。
      加之高新企业的相继进驻,未来的富士康科技小镇,预计吸纳约15万人口,形成高精尖行业人口圈层效应,名副其实的“中国硅谷”。

信息来源:房地产导刊  
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