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粤港澳大湾区,这个区域房产涨幅最具爆发潜力!
来自:房地产导刊     点击数:926    日期:2018年10月30日

      粤港澳大湾区相当于是珠三角城市群的2.0加强版。那么好好的珠三角城市为何又叫粤港澳大湾区?
      因为过去珠三角城市群的发展暴露出2个严重问题:1、珠江口东西两岸的经济发展极端不平衡(东>西);2、港澳与内地并没有实现真正意义上的经济协同。
      这样珠三角城市群就出现了瓶颈。而粤港澳大湾区就是要打破这个瓶颈,于是,粤港澳大湾区规划就上升到了国家发展战略层面!

粤港澳大湾区的功能划分与价值分析
      粤港澳大湾区是由9个广东城市和香港、澳门2个特别行政区组成。首先三个最核心的城市分别是:香港——国际金融中心,深圳——科技创新中心,广州——环球贸易中心。其余,佛山、东莞、中山是新型制造业中心;江门、肇庆可以承接其它城市转移出来的传统制造业;珠海、澳门两个相邻城市,依托珠海的“海”和澳门的“赌”,成为大湾区旅游休闲中心;惠州作为深圳的卫星城,除了承接深圳的制造业转移,还承接着深圳外溢的居住需求。
      中国想要在全球竞争中有强大的话语权,就必须打造出一个国际级别的城市群。这一刻,粤港澳湾区最有资格和能力接此重任。我们可以从以下几点看出:1.有一个非常明显的规律:全球60%的经济总量都集中在入海口地区。2.粤港澳大湾区还是一带一路的重点区域,是对接“一带一路”建设的重要平台和门户枢纽。3.整个中国经济三大区域的增长超核,粤港澳大湾区集中了中国三大“一线城市”。
      粤港澳同时有着“一国两制三关税区”的制度优势;三大自贸区——前海、南沙、横琴也都坐落在大湾区内;并拥有深交所与港交所两大证券交易所。所以这里不仅会是中国市场经济机制最完善的区域,还是经济最具活力的区域。

大湾区的“交通”和“产业”发生着巨变
      粤港澳大湾区的经济增速是其它三大湾区的2-3倍。最大的面积,最多的人口,最快的发展速度,粤港澳大湾区成为世界第一大湾区只是时间问题。然而大湾区在打造中国最密最便捷的交通网,目前已实现2小时交通圈,不管是高速公路密度和铁路网密度,都已经成为了全国城市群的第一位。今年月9月23日,广深港高铁已正式通车。这意味着广深港已融入1小时生活圈。另外,大湾区内还有6大机场。
      大湾区未来产业迅猛发展,如果说“科技是第一生产力”,那么高新技术产业就代表了未来的生产力和竞争力。粤港澳大湾区就以深圳为核心聚集了大量的未来产业,如:华为的人工智能芯片、大疆的无人机、腾讯的无人驾驶汽车这些代表未来、创造出绝大财富的公司都扎堆在深圳,才导致深圳的房价那么高。
      粤港澳大湾区的意义,就在于区域内的城市协作,每个城市的功能特色都不一样,这是产业合作的基础。香港可以提供资金,深圳进行研发,东莞中山负责生产,广州提供贸易平台等等。除了功能互补,大湾区正在发生的很大变化就是产业转移。
      粤港湾大湾区正在飞速发展,但绝不是平均发展,在粤港澳大湾区规划出台之际,要投资粤港澳大湾区,就必须找到最有价值的城市和片区!

粤港澳大湾区最值得投资的城市和片区
      表1为数据截至2016年末,分别是来自各地统计局。里面展示的是大湾区11个城市的资金总量(本外币各项存款余额)和国民生产增值(GDP)。



      从表中指标可以看出,香港、深圳、广州汇聚的资金总量位居前三,而且差距明显。香港几乎相当于“深圳+广州”,而深圳则超过了“广州+佛山+肇庆”。为了大家便于理解,我提供一下其他城市的数据:北京截至2016年末是13.8万亿元,上海是11.1万亿元。在资金总量上,仅次于广州的内地城市是杭州,总量大概是3.34万亿(台北大概是这个水平)。
      在全国范围内,港深穗三大城市汇聚的资金总量的,分别位居第三、第四、第五。我们可以发现,从汇聚资金总量角度看,大湾区的东岸远远超过西岸。如果把大湾区看做一个大写的字母“A”,则右下角的“香港+深圳”明显重于顶端的广州,更远远超过左下角的“珠海+澳门”。
      粤港澳大湾区的面积是5.65万平方公里,香港的面积是1104平方公里,深圳是1997平方公里。由于“香港+深圳”的面积还不到广州的一半(也不到上海、天津的一半),所以港深事实上可以看做一个城市。通过简单计算我们就发现,大湾区一共汇聚了26.35万亿的资金,但在广深这个狭窄区域里(占大湾区面积的5.5%)汇聚了大湾区63%的资金。
      很显然,“港深”是大湾区绝对的中心。然而深圳抓住了科技创新和金融两大行业,都正在做到极致,所以未来能给粤港澳大湾区带来资产价格大变动的项目,基本上都围绕着深圳。可以说深圳是区域内当之无愧的经济发动机,在背后发挥作用的,是市场机制、民间力量。这对于中国是非常宝贵的经验,也是将来粤港澳大湾区最有价值的地方。

信息来源:房地产导刊  
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