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周佳平:广州城市更新实施细则有5大创新突破
来自:房地产导刊     点击数:1029    日期:2018年12月19日

文/本刊记者 廖振峰


周佳平,吉林大学法学院法学硕士、广东南国德赛律师事务所高级合伙人。

编者按:11月2日,广州市城市更新局发布《关于深入推进城市更新工作的实施细则(征求意见稿)》(以下简称“实施细则”),公开对旧村庄全面改造、旧城区连片改造、国有土地上旧厂改造等城市更新工作征求意见。
      本实施细则在多方面作出了创新突破,比如鼓励旧村改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿;明确旧村全面改造项目可在一定区域内平衡;加大国有土地上旧厂房改造收益支持,提高政府收储项目补偿标准;明确旧城区连片改造现状出让的程序和要求等。
      那么如何解读本次实施细则?其背后又蕴含着哪些机遇?对广州今后的城市更新工作有哪些影响?近日,本刊记者采访了吉林大学法学院法学硕士,广东南国德赛律师事务所高级合伙人周佳平律师,并根据其介绍,总结出了广州城市更新实施细则的五大创新突破。
      周佳平律师是《广州市城市更新条例》起草小组核心成员、广州市城市更新局专家库成员,曾任广州万科房地产有限公司法务经理,具有房地产开发投资和法律服务双重职业背景,对广东省及广州市国有土地、集体建设用地、城市更新政策长期跟踪研究。虽然其本次没有直接参与上述实施细则的制订,但自政策一发布以来,就已着手研究起实施细则的创新之处,认为广州市今后的城市更新将迎来“小高潮”。
      以下是正文。


      今年4月份,广东省国土资源厅发布《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规〔2018〕3号),在《广东省人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的通知》(粤府[2016]96号)的基础上,进一步优化了广东省的“三旧”改造政策。为贯彻粤国土资规〔2018〕3号文,广州市城市更新局日前发布《关于深入推进城市更新工作的实施细则(征求意见稿)》。
       另外,根据粤国土资规〔2018〕3号文规定,广东省内新增建设用地指标的分配与各地三旧改造任务的完成挂钩,而广州市的建设用地指标一直很紧张,加快推进城市更新,开发存量建设用地就显得非常迫切。
      《关于深入推进城市更新工作的实施细则(征求意见稿)》,在旧村、旧厂和旧城改造三个方面,均有创新突破。

突破一:单个旧村改造项目,探索以“飞地形式”解决项目资金平衡
      实施细则里面提到,单个旧村全面改造项目可在一定区域内进行平衡。特别是像越秀区这样的老城区内,很多旧村就因项目用地及限高等原因,无法实现资金平衡而难以改造,如瑶台村、登峰村等。
      如按照实施细则,此类旧村全面改造就有了突破口。意向改造主体可以向政府在异地申请一块地充当融资地块,这样才可以平衡项目的经济效益;如果是市重点项目,可以在全市范围内进行平衡,这有点类似于“飞地”的形式。

突破二:旧村改造项目审批权进一步下放
      在旧村改造还有一个比较大的突破就是,容积率在4.5以下的旧村改造项目,下放到区政府里面审批。审批权的下放,意味着旧村改造项目的审批时间有望压缩,流程简单化。不过,这里还涉及到一个控规调整(控制性详细规划)的问题,控规还是要上报市规委审批。但总的来说比以前好,给了区政府一个审批权。

突破三:旧村改造补偿方式多样化,可先收购房屋后回购进行补偿安置
      怎么理解实施细则里面提到的“先收购房屋后回购的补偿方式”?2001年国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆迁补偿方式包括货币补偿和产权调换两种,这个先收购房屋后回购的补偿方式,实际上就是产权调换,并不是什么新东西。具体操作是:先按市场评估价评估村民的房子值多少钱,开发商先收购房子并把钱给村民,等到安置房建好后,村民再回购安置房。
      实施细则鼓励旧村改造采用这种方式,而对于以政府征收方式进行改造的旧村改造项目则明确要求采取这种方式:即由征收主体按市场评估价收购村民的房屋,村民按照人(户籍人口)均建筑面积50平方米的标准,以建安成本回购(这样的回购价非常低)。比如一家有三口人,这一家人就可以购买150平方米的安置房;如果是按时签约的,每人还有20平方米的建筑面积奖励,就达到210平方米。如果是四口一家,则总回购安置面积可以达到280平米。
      此前的广州市三旧改造政策,回迁安置补偿是核定每户的回迁房面积不能超过280平方米,超过部分按原建筑成本以货币形式给予货币补偿。
      这次实施细则出台后,旧村改造中供村民选择的回迁安置补偿补偿方式更多样。

突破四:政府让利,“工改住”补偿比例回归公开出让成交价的60%
      按广州市现有城市更新政策,旧厂房用地改为商业办公用地可通过签署土地出让合同补交出让金方式自行改造;但改为居住用地的,原土地权属人必须交由政府收储后再次公开出让,而公开出让地块成交价,分配给原土地权属人的比例为40%~50%。
      但按照这次实施细则的规定,这个分配比例则调整为:是政府分配40%,原土地权属人分配60%。而在2009年,这个比例其实原土地权属人也是分配60%,但后来调整为40%,再到50%,现在又回归到60%(但基准容积率降低了)。这可以说是政府让利,将有利于提高旧厂房业主改造的积极性。

突破五:旧城改造方面可通过招标方式先行确定土地使用人(即带拆迁出让)
      在旧城改造方面,实施细则规定,经改造范围内90%以上住户(或权属人)表决同意,在确定开发建设条件的前提下(就是规划条件调整完以后),由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等方式确定改造单位。……在完成征收补偿后,签订土地使用权出让合同。
      这一点可以说是重大突破,这意味着在广州的旧城改造中,或将可以直接引入社会资本进行拆迁,不用待政府拆迁完成形成净地后,再公开出让。也就是说,在旧城改造中,可以先确定发展商,这样,发展商才愿意投钱去进行旧城改造。
      目前,广州在旧城改造方面,可以说基本还没有成功案例(微改造除外),其中主要原因就是社会资本参与的积极性不高。
      因为在此之前,如果企业参与旧城改造,在拆迁征收完后,地块还是要交由政府收储后公开出让,并由价高者得。而根据实施细则,先通过招标的方式引入投资者进行改造,完成征收补偿后,直接与投资者签订土地使用权出让合同,这样就可以保障参与企业在干完脏活累活(拆迁补偿)后,能拿到开发地块。

信息来源:房地产导刊  
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