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独家发声:2019年房地产行业十大预言
来自:房地产导刊     点击数:1253    日期:2019年03月18日

独家发声:2019年房地产行业十大预言
——“导刊地球会”:分享思想的盛宴

      回首逝去的2018年,面对史上最严厉的行业调控政策以及国内经济增速放缓的压力,中国房地产市场却在“内忧外患”中,顽强逆生长,取得可喜成绩。
      那么,2019 年,房地产究竟该如何走?企业怎样才能“活下去”并“活得好”?行业发展的新动能又在何方?
      在此,作为“中国城市运营 地产首脑读物”的《房地产导刊》特组织了“导刊地球会” 2019年系列活动,特邀房地产开发商、规划设计、配套服务等行业权威人士一起分享地产战略并展望2019年中国房地产发展大势。
      各位嘉宾畅谈房地产市场的发展趋势、部分房企的转型之路、文化地产的未来成长空间、城市更新机遇、商用地产的“网红店”新思维、地产+生物科技布局、多元化后的地产“主业回归”;分享特色小镇创新思路及运营模式、业务综合化(地产+文旅+商业运营+特色小镇+产业+教育+健康+科技+物业服务+……)的创新地产生态……
      嘉宾预言,“慢周期、稳预期、存量盘活、重建地产生态、房地产‘资产轻化’、运营为王”等将成为2019年行业的十大关键词。
      同怀家国情、共圆中国梦,未来十年中国房地产仍然空间广阔,大有可为!
      一场开启思想风暴的盛宴、一次实践经验的交流与碰撞、一场主流与非主流的交锋……房地产导刊+房导优猎+优房置业+业界培训,我们倾力搭建全链条媒体服务平台。

2019年房地产走势:
预言一“文化、艺术”商业地产受捧


新世界中国董事兼行政副总裁黄少媚:
玩出“艺术”地产新高度
      自从2015年来到新世界,我开始积极拓展项目。2016年广州周大福金融中心(东塔)落成,“广州第一高楼”轰动全广州,530米高的东塔内拥有全广州最“艺术”的购物中心——K11。目前我们的 K11已扩展到中国多个城市,包括香港、北京、广州、深圳、沈阳、武汉等,虽然每个商场开业前都很累,但是特别值得自豪。
      未来,新世界继续深耕粤港澳大湾区,2019年,广州、佛山、清远都有项目开售,包括住宅、综合体及城市更新项目等。

钧明集团联席董事长、总裁陈光明:
让文化赋能现代商业地产
      我在2004年创办了富港集团,深耕商业地产多年。从2005年第一个购物中心在佛山三水开业以来,集团已经有八个以“东汇城”为统一品牌的综合体项目落子二三线城市。
       2018年,我辞任富港集团总裁,把接力棒交给新生力量,和新年传媒梁军创办了钧明集团。新年集团拥有广东电视台珠江频道、喜马拉雅、优酷广东,以及庞大的公众号矩阵、杂志等传媒平台。我们要做的是让文化赋能现代商业地产。
      这一理念很快将在佛山冠军城·钧明汇、广州世嘉欢乐世界两个项目落地。

广州厚华设计工程有限公司总裁冯厚华:
商用地产升级改造迎新一波高潮 
      在商业空间室内设计上,我发现几个突出现象:
      一是,时代不同了,一些富豪的设计思想、追求品味发生了改变。十几年以前经常提及的“法式”、“巴洛克”风等,现在已经变成了“北欧的某种家居是用什么木头做的”等。
      二是,目前,商业地产室内装修设计升级改造又进入了新一波高潮,我们2018年的业绩不仅没有下降,反而上升了。广州也进入了商用物业的改造升级时代,空间很大。


预言二:粤港澳大湾区商机无限

香江控股集团总裁修山城:
转来转去,还是房地产(住宅销售)最赚钱
      香江集团早在五年前就开始转型,多元化发展,涉足商贸物流、商业地产、文旅地产、科创、健康产业等诸多领域,但是,近两年来看,转来转去,还是房地产(住宅销售)最赚钱,比如前几天开盘的香江·天赋,第一批产品一推出来,就回笼了近七个亿的现金。
      就城市而言,一、二线城市房子好卖,房价坚挺,但三四线城市的房子,从去年下半年开始,基本上卖不动了。而在一线城市中,相对于深圳的高地价、高总价,广州的房地产市场一直很稳,机会更多,另外,广州的城市更新也大有空间。

中冶置业集团副总经理王新明:
我们到华南“赶考”来了
      中冶置业2015年6月进驻华南,目前在华南已布局八大项目,分别位于广州、深圳、珠海、香港等大湾区主流城市。其中在广州的两个项目,一个是广州黄埔区长岭居地块,另一个是万宝冰箱厂地块,两个都是当年的“地王”,目前位于黄埔区长岭居的中冶逸璟臺已经开盘销售。
      珠三角的房地产市场竞争太激烈了,我感觉,我们到华南是“赶考”来了。

新世界中国集团业务拓展部总经理吕会才:
主要精力在粤港澳大湾区
      新世界中国目前的主要精力在粤港澳大湾区,三年左右的时间拿了四个综合体项目,分别位于深圳前海、深圳蛇口、广州增城、广州番禺汉溪长隆板块。
      大力开发城市综合体的同时,我们加大了旧城改造的力度,凭借团队丰富的旧改操盘经验,在广州、深圳还将有更多的旧改项目落地。

预言三:调控松动可期

房地产导刊社社长杜小雷:
调控:因城施策;趋势:逐步宽松
      2019年总体形势是乐观的。国家对舆论思路、政府管治、经济工作等方面都在进行调整和更正,包括某些非理性的房地产调控政策一定会逐步放松,不放松不行,只有放松,才能维持楼市的稳定性。所以,新的一年,房地产限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。
      可以说,房地产已经成为中国最大的储蓄保值银行,也是国家经济和民间经济的最大稳压器。中美贸易战在持续升级,一方面倒逼政府进行改革,不改革就很难生存;另一方面中国政府必然会以直接和间接的手段维护楼市的稳定,也就是维护中国几十年来积累的物质资产,所以很多政策都要慢慢放开。

广东尚东不动产集团副总经理陈丽:
2019年是拿地和买房的好时机
      中国的房地产行业是政策导向型产业,哪一个城市房地产调控政策越是严厉,越是因为这个城市房价的上涨空间大,有投资价值。所以,我们越要到这个城市拿地,换言之,购房者也可以去这个城市买房。
      另外,房地产行业和其他行业不同的是,要看这个城市的人口红利,无论是拍地、拿项目,还是投资买房,都要看这个城市的人口是流入的多还是流出的多,一个人口持续流出的城市,房价是没有未来的。
      2019年,挑战和机遇并存。市场不好的时候,就是房地产开发商去收购项目的时候。同样,也是大家看低房价的时候,而此时,或许正是抄底买房的好时机。

预言四:城市更新趋热

广东森岛集团董事长郭建基:
2019年希望做“脏活累活”——三旧改造
      广州东方文德是我做的第一个项目,第二个项目是花都的森岛湖,第三个项目在帽峰山,环境很好,我们一直在做文化地产、艺术地产。下一步的计划是希望做“脏活累活”——城市更新,如城中村、旧村改造项目等。

珠江投资集团副总裁杨三明:
多板块轮动,城市更新是主题
      珠江投资目前的定位是中国综合社会服务商,聚合了住宅、商业、教育、医疗、酒店、产业、泛娱乐、城市更新八大业务板块,实施多板块轮动战略,主要板块是城市更新,目前的三旧改造项目有108个,土地储备2000万平米左右,是目前北上广土地最多的地产商。

广州现代城市更新产业发展中心秘书长丁建伟:
“活着”最重要
     
在存量时代来临的当下,从房地产开发为主转型为以城市更新为主,将成为房地产行业的新增长点。
谁都不容易,但是“活着”最重要。而要想企业好好“活着”,人才是企业最重要的资源。导刊组织的“地球会”聚集了房地产圈投资、设计、营销以及文化界的精英人士,共同分享发展机遇,很开心,希望今后有更多这样的活动。

预言五:运营为王

勤天集团董事长王硕朋:
“跨界”运营 ,“体验式”度假综合体时代来临
     
我们在清远开发的勤天·熹乐谷是温泉度假综合体项目,集七大业态于一体,在运营上,我们没有按传统套路出牌,而是“跨界”运营,注重“体验”。2018年酒店运营方面的上升势头非常明显,业绩达1.3亿多,预计2019年业绩将达1.8亿元左右。
      应用互联网思维,我们最近还在这里做了一个农耕文化研修园,供中、小学生,儿童等进行农耕文化研修之用,让他们认识和感受现代农业,很受孩子以及家长们的欢迎,引流非常大,也从侧面带动了住房消费。

GVL怡境国际设计集团董事长彭涛:
用运营的思维做设计、做规划
     
我发现,在中国真正能把文旅地产和特色小镇等运营做得好的管理团队屈指可数。因此,从2015年开始,我们承接了一个205平方公里的旅游景区项目——广东英德黄花小镇。
      我们以运营的思维做设计、做规划,以全域旅游、永续生态的眼光来谋划乡村,在这里设计了24驿、璞驿酒店等,切切实实以落地的运营来推进项目,带来了人气的大大提升,把“生地”做成了“熟地”。
      因此,我认为,未来的设计要站在资本方的思路去思考,能为他带来什么样的价值,比“看起来漂亮”更重要。
      未来缺的是把房地产运营得好的人,我们正在向这个目标努力。

广州市勤天(集团)有限公司副总裁刘玲:
旅游地产“掘金术”术:好的运营+产品设计
     
近期,我们在勤天熹乐谷温泉度假独栋别墅的基础上,又推出了一个住宅小区,主力户型设计结合投资度假需求,从38平方米到70多平方米的产品,迎合了不同需求的一些客户群体,市场反应非常好。
因此,只要在产品设计上做好定位,在运营上做好管理,旅游度假产品在市场上还是很受欢迎的。


预言六:多元化发展

珠光集团市场经营管理中心总经理利瑛:
除了 “卖楼”,房企也可以开“月子中心”
      房地产不是只有“买地”、“卖楼”那么简单,满足人民对美好生活的需求,房地产还有很多发展和延伸的空间。
      我们近几年一直在不断尝试,如旅游产业、医疗产业、健康产业、终端服务、联合办公等,公司很快就要开一家“月子中心”,各项综合服务资源整合起来,将来会形成一个良性循环的链条。

绿地香港副总裁段维立:
立足大湾区,打造文旅特色小镇
     
绿地香港是世界500强绿地集团旗下控股子公司,目前在粤港澳大湾区布局两大项目:一个是位于佛山高明的绿地·拾野川,占地一千多亩;另一个是在肇庆高要的绿地·樾湖国际生态城,占地4500亩。
      两大项目以“返璞归真”为文化理念,打造集特色度假、健康休闲、生态人居为一体的文旅特色小镇,据说绿地·拾野川已成为大湾区的“网红”小镇。

天萌国际设计集团联合创始人、总建筑师陈宏良:
设计出城市人想要的乡村生活
     
这些年中国的房地产发展得太快、太猛、太不正常了。
      开发商拍到一块地,要求几天之内就出设计图,然后几十万平方米的建筑很快就盖起来了,这让从事设计以及房地产业的很多人处于崩溃状态,这是不可能持续的。
      但是,对于建筑设计师而言,中国还有很多事情可做。
      比如乡村振兴、特色小镇、美丽乡村建设等,中国还有很多偏远、落后、贫困地区的面貌需要改变。



《房地产导刊》总编陈菊:
开拓多元化媒体平台,服务行业
     
20多年来,在大家的支持下,我们坚强地走过了传统媒体最困难的几年,2018年下半年已经开始走向好的势头。
      尤其是2018年,我们不仅仅成立了一个猎头公司,还有渠道销售团队,以及房导文化传播平台,现在导刊成了一个集团公司,房地产导刊+房导优猎+优房置业+业界培训,我们倾力搭建全链条交流服务平台,也希望2019年大家继续支持我们。

大好机构总经理盖天佐:
转型做旅游地产
      说到房地产的转型经营,如果中国将来没有房地产怎么办?首先,我们的土地是公有的,如果土地公有社会主义性质不变,哪来的房地产?第二,中国的房子产权只有70年,还有很多是20年、40年使用权的物业,70年不算长,一晃就到。
      可能再过20年,我们的中国梦一旦实现,中国恐怕没有房地产行业了,但人人有其居,到那个时候,我们赚了钱以后就花,只有在这种情况下,才有绝对的消费力。
      所以我们三年前就转型做旅游地产了,对未来发展前景充满信心。

香港南丰广州市展丰房地产开发有限公司总经理吴健心:
摆脱传统地产模式,发力科技地产
     
南丰集团由香港已故大亨陈廷骅创立。目前南丰集团由陈氏第二代、第三代担任掌门人,曾任特区政府财政司司长的梁锦松领衔南丰集团董事长,助力南丰集团发展。
      新一代掌门人对传统的房地产做法并不感兴趣,而是更多关注金融投资,目前南风集团已在全世界投资了近一百家生物科技及高新科技公司。回归到地房地产载体,南丰集团今后将会配合这些投资公司的落地,聚焦在生物科技、高新科技以及医疗健康等方面,着力发展产业地产。

预言七:以“稳”为先

中海发展(广州)有限公司助理总经理兼营销总监王莉:
不希望房价涨幅过大
     
2019年,我相信应该是一个平稳年,内心充满了希望。
      作为行来从业者,我们希望从建筑、从产品出发,开发建造一些高品质的“好房子”,来造福老百姓,并不希望房价涨幅过大,也不希望这个行业是一个纯粹去追求利润的行业。

金侨投资控股集团广州公司副总经理梁婕:
相信房地产会越走越强
     
我认为,地产的发展跟国运相关,而国运跟民运连在一起,一个民族如果相信国家能强大,就一定会强大。中国没有可能“去房地产”,因为房地产是民生产业,我们的新生一代需要住房,有房子的人有也有强烈的改善性需求,所以我相信房地产会越走越越强。
      当然,对比前十年,房地产发展速度可能没那么快,价格一年翻几番的景象也不会再出现,但是慢慢地平稳增长是没问题的。

合富辉煌集团副总裁谢宇晗:
“慢周期”改变市场预期
     
未来3-5年,政府高度重视风险防控,对房地产以“稳”为先。房地产将发生两大变化:
“慢周期改变市场预期”:房地产周转与获利水平趋于下降,周期拉长,地方政府、房企、投资置业者的未来预期需由“短期获利心态”向“长期收益”转变。
      “再平衡改变地产生态”:一二线城市与三四线城市的土地资源再平衡、一线城市房地产增量和存量的再平衡,将改变地产生态,房地产不再是“住房开发”一枝独秀,要从“增量思维”转变为“存量思维”做地产,进行多元化布局。

预言八:地段为王,品质为上


星河湾集团副总裁谭伟江:
执着于品质,不畏市场冷暖
     
星河湾是比较执着的一家企业,目前在全国七个城市有八个项目,版图已遍及北京、上海、广州、太原、西安、沈阳、青岛、澳门等中国重要城市。
      各个城市的销售情况跟一些主流企业相反,反而是太原、沈阳、西安、青岛这些城市的销售业绩让我们喜出望外,而广州、上海等城市却因为政府限价、限购、限贷等限制,让房屋置换门槛提高,成交形成一定的阻碍,但是在量上也能保持平稳。
      我们也在积极地参与北京、深圳的旧改项目,“谨慎地参与招拍挂市场,开放地欢迎合作伙伴。”我们希望以这种方式让集团的步子迈得再快一些。

粤海房地产开发(中国)公司营销管理部总经理黄莹莹:
地段+品质,是决定项目热销的关键
     
粤海是省国资委下属的企业,从丽江花园到天河城,粤海开发的商业项目都已成为广州人的记忆,特别是天河城的成功运营所带来的“ 天河城效应”,在全省乃至全国有着极高的知名度。
      与多数高周转的开发商发展模式不同,粤海地产二十多年来始终强调价值开发和产品的品质。正因如此,2018年,我们在番禺万博CBD开发的粤海广场,在商办市场进入冰点时入市,却仍然取得了不俗的业绩。中心地段+双地铁上盖+产品品质,让这个项目成为番禺的标杆。

绿城中国华南公司副总经理方轶:
以品质、情怀、服务决胜市场
     
绿城去年的销售额大概是1600个亿,我认为绿城是主流中的非主流企业。
首先,绿城的创始人宋卫平先生,是一位很有情怀的民营企业家。但目前绿城是混合所有制,由中交建控股,有了红色基因,是“绿+红”。
      其次,绿城中国下属两家上市公司,但是绿城服务的市值比绿城中国更高,这说明绿城物业服务的人文关怀多年来得到业界的高度认可。
      第三,绿城从来不降价,这也是宋伟平先生定的一条原则,因为他说降了以后,品质服务就会跟不上。有了央企合作以后,情怀、速度、规模都还要再进一步。

预言九:寒冬待暖

旭辉控股(集团)广州事业部总经理殷杰:
等待机会,“迟到”超车
      当前,楼市调控渐松动,管控手段也渐趋灵活,有人认为现在政策、楼市很快将“见底”,企业应该抓住机会,去抢资源。
      但我认为,尚需等待市场给出明确的信号(如量增、价升)时,再次振作,可能会更稳妥,这叫“迟到”超车。这可能需要一个季度,甚至半年时间。

广州广日电梯工业有限公司总经理林振中:
2019年会更“寒冷”
     
作为制造商,我们感觉到的第一个强烈信号,是资金问题。
      无论是采购商还是行业集采、招采平台,都在资金方面提出极致的要求,导致我们的资金非常紧张。
      而在大型房企的“快周转”模式下,最受伤害的是下游供应商,因为压力会传导的。因此,2019年会比18年更“寒冷”。现金为王,将是2019年的关键词。

迈玻克集团董事长、房导优猎总经理龙建平:
大型品牌房企多“冻编”,发展型房企反在加强人才引进
     
自2018年下半年开始,大型品牌房企普遍 “冻编”的形势下,部分100到300亿规模的发展型房企反而捕捉到发展机会,在优秀人才的引进方面持续加强力度。
      近年来的GDP数据显示,房地产、互联网、金融仍然是中国薪酬水平排名前三的行业。尤其是房地产行业,在快速发展时期,已充分吸纳了绝大多数的人才、资金等社会资源。国家近年来对房地产行业的宏观调控,旨在让这些人才、资金等资源适当往其他行业流动。在这样的形势下,大型品牌公司业务受宏观调控影响而收缩,反而让发展型房企捕捉到了更多的机会,顺势大展拳脚。
      这些发展型房企为争取更大的发展动力,在优质人才的引进战役上展现出了十足的魄力,给出的薪酬福利条件相当具有吸引力,签出涨幅超过100%的offer的情况也时有发生。楼市寒流下,房企的“人才洗牌”或许刚刚开始。

预言十:规避风险

lPl海外地产总经理劳慧儿:
资金海外配置,换一种货币持有资产
     
国内楼市调控政策从严,可选择的投资渠道少,且投资风险高。越来越多的投资者将海外房产作为资产配置的一个方向,这也是换一种货币来持有资产。
      投资国外的房产与国内不同,首先是永久产权;其次,国外的房产收益来源主要是长期稳定的租金收益,房价不可能像国内的某些城市一样,一年内翻一番;第三,海外购房,很多人看重的还有子女教育与绿卡。但也要考虑到房产持有环节的房产税。

信息来源:房地产导刊  
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