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陈山:新一轮的政策对旧厂更新是最友好的
来自:房地产导刊     点击数:1284    日期:2019年03月18日




嘉宾简介:
陈山
广东城印城市更新研究院 创始人/院长
广东衡信资产评估与土地估价咨询有限公司 总经理
专业资格土地估价师、资产评估师、工程师
研究领域及专长:城市更新改造咨询、城市更新政策研究、土地整理、规划咨询、投资项目价值评价、房地产咨询策划、资产评估及土地估价等。


随着广州城市更新核心政策的推出,包括旧村庄更新、旧厂房更新、旧城镇更新等的立项、规划和开发都受到很大程度的影响。因此,有志于向此领域发展的企业一定要与时俱进,密切留意政策的变更,及进采取适当的措施,才能顺利推进和取得成功。

      今天我想和各位分享的很聚焦,第一,只讲广州。第二,在最新的12月这轮文件里,旧厂更新是很值得关注的点。基于这块,我想跟各位分享一下我们的研究成果。

广州旧厂更新政策演变
      广州城市更新核心的政策是五个文件,目前在用的文件是《广州市城市更新办法》和这一法规的三个配套办法,即《广州市旧村庄更新实施办法》《广州市旧厂房更新实施办法》《广州市旧城镇更新实施办法》,一般简称“1+3”政策,是目前法律层级最高的。还有《广州市关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》,即6号文,是补充,第五个文件是《关于深入推进城市更新工作的实施细则(征求意见稿)》(下称《实施细则》),正在公告。

1、国有旧厂收益分配的演变
国有旧厂收益分配上,业主收益经历了由高到低,再调高的过程。
      当国有旧厂规划为住宅用地,根据政策的演变,住宅用地只有一种途径——收储。从2009年56号文到2015年“1+3”政策,整个业主的收益是呈下降趋势的。而“1+3”政策之后,成交价款是最让大家头疼的。从2017年6号文到正在公告的《实施细则》,业主的收益有了一定限度的提升。
      当规划成商业用地或商务用地,业主可以有两中选择,第一是交储,第二是自己开发。从收储的案例来看,交储的收益更有吸引力。旧厂如果符合广州的条件,自主改造要补缴的出让金是新旧用地基准地价的差额,这块收益其实是非常优厚的。但2015年基准地价的第二次提高,大幅打击了旧厂改造业主的积极性,准备出台的《实施细则》,把基准地价调整到市场价格的70%,业主的积极性有所提高。

2、拿到一个旧厂后到底该怎么办
容积率越高,越适合自主改造,容积率越低,越适合交储。
      从公平性的角度来说,一块工业用地要“三旧”改造,除了规划为住宅用地的交储模式,商业用地应该选自主改造还是交储?
      我们选了14个广州市真实批过的样板数,容积率从0.9到7.2都有,通过计算发现,容积率越高,越适合自主改造,容积率越低,越适合交储。但受2017年3月30日《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》的影响,交储以后想收回来有难度。还有一个因素, 2015年之前没卖成功的土地,土地的处理费由原业主要承担。从投拓的角度来说,哪种方式是合适的,可能还要精算。
      很多旧厂是被规划成绿地公配,这非常制约业主交储的意愿。目前的政策是,只要你愿意把整宗地交给政府,补偿方式是现在商业用地2.5容积率下的50%,一年内奖励10%,也就是60%。最新的个案是西朗的污水处理厂,旧厂库存的补偿都是一万六,我认为拿着旧厂直接收储得到的利益可能是最大化的。
归结起来,这一轮的政策对旧厂更新是最友好的。

3、村级工业园相关规定变化
逐步实现国有和集体厂房用地的同权同价,降低“工改工”门槛条件。
      村级工业园有一份文件,与《实施细则》是同期进行公众咨询的。执行文件,在旧村改造里遇到的问题,有可能可以通过这份文件来解决。依照该的文件,村级工业园第一可以转国有。第二,不完全合法也不完全违规的同样可以改。文件最后能否实施,有待关注。村级工业园改完后哪种产业可以进来,也要费点脑筋。

4、旧厂自行改造申报条件和程序
规划为商品住宅的用地,均不可自主改造。
      在新一轮的政策中,旧厂符合申报的条件如下:一是2009年时间点申报的,二是建筑覆盖率。曾经有一个土地征算的个案,该厂被政府挪走了3000平方米进行土地规划。如果申请“三旧”改造的话,那3000平方米是不符合的,像这种问题怎么解决?现在广东省的政策是,旧厂也有山地的概念。最后每一块地,建议大家土壤评估抓紧时间,不要等政府排期。

旧村全面改造模式
全面改造模式变化:改造方式向改造模式转变,改造模式更为明晰,明确合作企业获取融资地块的途径。
      分清复建地块红线和融资地块红线是非常重大的问题。
      当然分线也有风险,从国家税务总局的要求来看,融资地块是独立一条红线,但在认土征税的前提下,复建地块全部是红线外的投资。这个问题国家税务总局跟广州市税务局到今天为止都有争议,广东省内也不同步。
      “1+3”政策是最重大的突破,比较好地解决土地公开招商问题。此外,村集体也可以不要开发商进行自主改造,政府储备也是值得考虑的,广州市的塘厦村,四个月全部拆迁完毕,走的就是标准的政策收储。因此,旧村的全面改造模式的选择还是要慎重考虑。
      除了模式的选择,什么时间点开发商可以进入,也得费思量。
      “1+3”政策中规定非常明确,不希望任何开发企业参与片区策划,导致很多项目没办法推进。在6号文里有了重大的调整,测量数据公示后,就可以引入开发商。同时在6号文出台后,各区都有配套性的文件,项目做到哪个区,要分别看区的政策。

村复建总量核定变化
选择方式逐渐增多,增加贴近传统征收模式的核定方式(住宅、村集体物业)。
      住宅方面,对村复建总量进行核定,如何计算才比较符合村的利益或者是开发商的利益,要看时间点来确定。
      在集体物业的复建总量核定上面,今天最新的政策是各区已经开始实施的政策。新的文件非常明确讲到一条村可以选择两种模式,第一种模式是按合法1:1进行复建,无合法凭证按2:1折算;另外一种,全村可以选择按照用地范围内1.8毛容积率配权益指标。这是目前政策上最大的放松,这个文件比较能够解决目前村集体的违法物业问题。
      留用地指标方面, 2018年8月份出台的《关于进一步加强征收农村集体土地留用地管理的意见》中规定村的留用地视同国有出让用地,免交出让金。
      此外,陈山院长还简单介绍了旧村改造的标准工作流程和引入合作企业的条件。同时,她不忘一再提醒大家,政策时刻在变,上课内容仅为当日最新政策状态。
      后续如何,本刊会为各位持续关注并及时报道。

信息来源:房地产导刊  
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