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陈洋:从大数据看都市圈住房政策趋势
来自:房地产导刊     点击数:10892    日期:2019年04月22日

未来的城市规划和房地产发展,要把更多的眼光放在生活网络上,一个生活网络的完善与否,决定了一个地方长期的发展价值。

      广东省住房政策研究中心副主任陈洋博士在2019’第七届未来城市可持续发展论坛暨第十五届中国地产经济主流高峰论坛上发表了“从大数据看都市圈住房政策趋势”主题演讲,为大家分享住房市场区域化大趋势、大数据研究成果,探讨都市圈及其未来。

住房市场区域化大趋势:
单个城市调控,引发区域性的骨牌效应

      2017年3月17日,广州市出台了严厉的限购政策。对此,陈洋博士谈到,广东省住房政策研究中心对317调控简单观测后发现:广州市提出调控政策,佛山(尤其是广佛交界地区)的房子马上量价齐升。此现象说明,单个城市调控政策,其实会引发一连串的区域效应。
      地方调控政策的出台,首当其冲的是本地市场,但接下来市场里的各种主体会做出各种超出原有预期的做法和反应。因此,任何一个城市的房地产调控都会产生不可忽视的外部性效应,“地方主体责任”除了为自己负责,还要看到周边一系列的影响。

“飞越城际的候鸟”:
“广佛清肇”跨城通勤大数据分析
      此前对317调控的观测中,陈洋博士的团队产生了一些疑惑,如到底有多少人在相邻城市买房?有多少人每天上下班要跨越两个城市?这些人在另一座城市居住在何处?为寻找答案,广东省住房政策研究中心借助大数据工具,对广佛、广清、佛肇等关系密切的城市进行分析。

● 广佛:“效率导向型”核心强对流圈
      广州、佛山间的对流主要集中在两城交界处,其中,在广州上班,在佛山居住的人更为集中,而在佛山上班,在广州居住的人的居住点则较为分散。由此可见,广佛两城虽然对流相差不大,但佛山承担更多疏解广州人口的作用。
      陈洋博士还分享了关于“外地人小区”的研究,将“一个小区内有300个人以上或者30%以上是外地人”的小区定义为“外地人小区”。研究发现,金沙洲板块是最多的外地人居住的地方,广佛沿线楼盘也是广州人到佛山购房的首选地之一,他们对距离、交通有很强的依赖度,这种对流模式可称为“效率导向型”对流模式。

● 广清:度假为主的“环境导向型”边缘弱对流圈
      研究发现,在广州工作、到清远买房的通勤人口量很少,但外地人小区明显分布在湖边。可见,这些人在清远买房的广州人主要并非通勤人口,而是以度假为主,因而称为“环境导向型”对流模式。

● 佛肇:产业转移驱动的“产业导向型”边缘弱对流圈
      佛山、肇庆之间的对流,有一些异常的超长距离通勤联系,或和产业转移驱动有关,部分肇庆工厂的工人每天搭乘班车往来佛肇之间,可比喻为“产业导向型”。
      从以上分析过程中,可以感受到内部高频对流、外围低频互动的都市圈形式慢慢浮现出来,如果把四个城市的行政边界拿掉,就是一个很清晰的“核心-边缘”结构的超级城市。

“小趋势”的“大影响:
“跨城通勤”创造都市圈未来可能性
      美国学者马克·佩恩曾提出,“小趋势”是占人口1%的群体出现的变化。陈洋博士谈到,“跨城通勤”就是一个小趋势,这一小趋势可能会产生更多更大的影响,改变一些观念,对一些习以为常的概念有新的理解。

● 重新看待“职住平衡”,迎来大尺度居住范围
      在人类社会漫长的历史进程中,城市的边界在不断拓展,职住之间的距离在不断拉大,这是一个不可逆转的趋势,也是人在科技的助力下不断走向自由的过程。我们所理解的“职住平衡”,已不再意味着职住平均或职住接近,而是在新的技术条件下,人们有能力有条件在更大尺度上划定自己活动的时空范围,在更大范围内选择自己的居住地和工作地而不造成太大的通勤困扰,这是巨大的进步。

重新看待“城际协调”,关注生活实际需求
      以往,国家重视城市群,将之视为城市化的高级阶段,而今天的另一种城市形态——都市圈,也是城市化的高级阶段。陈洋博士所理解的“都市圈”,是真正出于所有人生活实际通勤的需求,自下而上生长出来的形态,更加关注生活服务层面一体化发展。
      从城市群到都市圈,城际协调也将越来越多地从重点关注职能体系、产业链条、运输廊道等生产性要素,转为关注城际通勤交通接驳、公共服务共享、城际间次中心培育等生活性要素。

● 重新看待“以人为本”,完善城市生活网络
      陈洋博士总结道,未来的城市规划和房地产发展,要把更多的眼光放在生活网络上,一个生活网络的完善与否,决定了一个地方长期的发展价值。
      陈洋博士还提倡“人以群分”的观念。从过去的“物以类聚”转向“人以群分”。意味着城市不能一厢情愿地划定功能区,而更要看到不同人群的偏好,以及跨城生活人喜欢和不喜欢的地方,都需要判别。
      “尤其是《粤港澳大湾区规划纲要》出台以后,在广佛、深莞、港深等具有强大吸引力的都市圈里,要配置什么样的资源,配置什么样的住房产品,需要地产人深思。”陈洋博士表示,只有识别人、关心人、服务人,我们城市才会有更美好的未来,房地产业才会有更加美好的前景。

信息来源:房地产导刊  
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