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冯仑:向东看的房地产
来自:房地产导刊     点击数:8758    日期:2019年05月16日

      我们都知道房地产的好日子已经过去了。
      对于房地产企业来说,我们需要考虑的不是当下的房价,而是在快速发展的住宅开发时代过去之后,我们应该如何重新找到自己出发的基点,重新定位自己、重新制定战略、重新聚焦产品,形成自己的商业模式和竞争优势。
      这就需要我们走出去看一看,去更成熟的市场观察、学习、探寻答案,或者通过了解不同的标杆市场曾经发生过的故事,来寻找启发。


“向西看”,看美国成熟市场里的房地产
      过去,我们比较多的是“向西看”,去西方看成熟市场里的房地产,特别是去美国看。我们在美国的房地产市场中,看到了很多比较先进的经验,尤其是美国的房地产科技创新。比如说 Airbnb、WeWork,以及区块链在房地产的应用(T-REITs)。这些创新使私人空间和公共空间的边界变得模糊,大大提高了空间的使用效率,也给客户提供了更好的体验。
      此外,在美国市场看得比较多的是房地产金融的变化和创新,特别是 REITs。它对商业不动产的运营带来了革命性的变化。在商用不动产 REITs 的交易市场中,其中尤为抢眼的是医疗健康不动产,它大概占到整个万亿 REITs 市场的 15%。由于美国市场比较庞大,每一类细分领域,像大型购物中心、写字楼,仓储物流、教育研发,甚至是一些公共物业等等,美国市场上都可以找到值得关注和借鉴的经验。

“向南看”,看新加坡的“立体城市”
      除了“向西看”,我们在去年也来到新加坡考察,这是“向南看”。在新加坡,我们看到了在局促狭小的空间里开发城市的经验。其中,被称为“城市实验室”的一整套高密度发展模式,就类似于我们曾经研发过的“立体城市”。
      在新加坡,最能引起我们关注的还有组屋制度。在组屋制度下,政府承担 80% 的责任来解决普通人的住房问题,剩下 20% 的住房问题交给市场,完全由市场来解决。这种制度很好地解决了多数人住房和少数人市场之间的关系,在维持新加坡的经济成长和社会稳定起到了很重要的作用。
      无论是“向西看”,还是“向南看”,我们觉得仍有一些不足。我们似乎忽视了东边的邻居——日本。在战后经济快速成长的过程中,日本迅速地经历了一个“开发时代”。在日本房地产的“后开发时代”,同样有许多东西值得我们加以特别的观察,同时学习、吸收他们的经验。

“向东看”,去日本看看
      我们考察过日本的很多项目,但过去再多的考察、交流,都不如在房地产进入“后开发时代”以后,再去日本考察得到的印象深刻,而且通过这次考察的学习、体验和思考,会有一个更全面的视角。

——看东京的都市更新
东京是一个密度非常高的城市,大东京地区有将近 4000 万人。如何在这样一个高密度的聚集区完成都市更新,使城市有机地增长,而不出现大拆大建的破坏,既不在破坏中成长,也不在建设中破坏,而是有机有序地成长,有很多门道值得借鉴、学习。
       比如,在皇宫边上的大丸有地区有将近 1.2 万平方公里,它建了 500 多万平米的建筑。整个传统的地区经过十多年的都市更新,不仅密度大大地增加了,同时并没有让人感觉到压迫感,也没有感觉到不便利,更没有感觉到大拆大建带来的躁动和惶恐,而是感觉到它在自然有序地生长,城市变高变密,功能变复杂且方便,人们使用变得更加从容。空间里的机能越来越完善,特别是垂直绿化、都市农业,也在城市更新的过程中表达出强烈的生机。
      在介绍东京都市更新时,不得不提到“大丸有地区”,“大丸有”指的是东京重要的三个商务区——大(手町)、丸(之内)、有(乐町)中划订的一块都市更新实验区,有着详尽的城市设计,聚集着东京高级办公楼和酒店,享受特殊的规划政策。

——看工业化住宅
      日本最值得称道的一件事情是工业化住宅。日本住宅工业化实际上已经有几十年历史了,它主要是为了解决高密度地区快速地建筑,同时又保持良好的质量。
      工业化住宅其实可以分成两种,一种是大型的集合式住宅,相当于美国的 Apartment(出租公寓)和 Condo(产权公寓)。这样的大型集合式住宅要快速建筑,同时保持质量,那么工业化的方法是不二之选。目前,日本这种大型高层住宅的工业化程度非常高,大概已经可以做到 60%-70% 都能够在工厂里完成,然后到现场把它组装起来,速度非常快,质量非常高。
       另外一种工业化住宅是非常私人化的,也非常人性化的。日本土地是私有的,如果你买了一块地,你可以找松下、丰田这样的公司,它们都可以用这种工厂化的方式迅速地完成一家一户的私人住宅。如果你拥有一块土地,你可以先到住宅公园,也就是样板房集合的一个区域,像买家用电器一样,去选购自己喜欢的房子。从选购下单到完成入住,也就 3 个月的时间,一切都很完美,而且住宅质量非常高,维修也很方便。甚至你还可以菜单式选择低配、中配或者高配,就跟买汽车一样,所以丰田不仅能造汽车,而且是日本最大的住宅企业。

——看房地产科技
       日本的房地产中,还有一个值得我们特别关注和学习的方面,那就是房地产科技。日本的房地产科技主要体现在两个方面。
       一方面是抗震防灾系统。日本在防震技术方面,是领先全球的。无论是通过将墙壁和承重柱强化,再加入强度补充材料形成坚固的建筑物来抵抗地震,还是通过在地面和建筑物底部安装弹性橡胶或摩擦承重座把震动的地面隔开,来降低震动强度,这两种日本的防震技术,都能使房子抵抗八级以上的地震。其它诸如阳台救生系统,可以让住户从高层逃生。这些都运用了很多科技。
      另一方面,最近几年日本在智慧住宅、智慧物业以及智慧能源系统这几个领域的科技发展非常快。比如日本现在很多新的住宅,能够通过屋顶的太阳能发电回收很多成本,也就是通过发电、卖电取得的钱,能够大致覆盖物业管理费以及其他一些日常支出,实现零成本持有一个物业。同时,人工储电系统逐渐建立,一旦出现了危险和地震,它有一个「大盒子」,能够储存一个礼拜的电量。

——看商用不动产
      在商用不动产方面,日本市场也有很多的经验。一些特别的业态,比如茑屋书店,把图书、生活用品和文创产品结合起来的方式,很温馨,让人向往。这是一种很聚人气的商业经营方式,不仅能够在都市里面成长,而且在社区当中也展示出独特的魅力。
      这些对亚洲,特别是对中国的住宅的开发和“后开发时代”的资产管理、物业经营,有很好的借鉴意义。
(冯仑现任万通控股董事长,被称为“商界思想家”。本文有删节)

信息来源:房地产导刊  
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