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广州房地产市场回暖,3月住宅成交均价涨三成
来自:房地产导刊     点击数:11596    日期:2019年04月10日

      第一太平戴维斯近日发布2019年第一季度广州房地产市场分析报告,从广州住宅市场、甲级写字楼市场、优质零售市场、土地与投资市场等方面进行了概述与展望。

住宅市场:成交均价同比涨三成
      受季节性影响,广州住宅市场于一、二月进入淡季,供求量同步下降。受二月中旬发布的《粤港澳大湾区规划纲要》鼓舞,开发商对市场信心有所提振,月底多个楼盘乘势入市。住宅市场于三月回暖,供应量与成交量均明显增长。
      本季度全市住宅供应面积同比增长17.6%至约136万平方米;成交面积同比增长40%至约167万平方米。
      广州住宅物业市场呈稳定增长态势。截止2019年3月,全市成交均价同比增长31.4%至人民币每平方米27,127元。




展望
      由于市中心区域土地供应有限,未来新增供应将主要集中于南沙、番禺和不限购的增城、从化等区域。此外,城市更新进程提速,未来亦将出现优质旧改项目入市,提升全市住宅物业品质。
      规划红利释放,加之大湾区内交通通达性的提高,广州相对较低的住宅价格基数有望吸引香港、澳门居民的兴趣。其中,南沙片区存在较大增值空间,或将成为投资热点所在。
      后市住宅价格预计将以稳定增长为主。市中心和市郊片区间价格水平分化现象持续,但差距有望缩小。

甲级写字楼市场:供应量回升
      2019年第一季度,位于琶洲的广州报业文化中心入市,为市场带来约6.8万平方米新增供应,将全市甲级写字楼存量推高至505.7万平方米。
      同期,由于企业对于写字楼租赁的决策进度受到整体经济增长放缓之影响,市场吸纳表现较为疲软,全市净吸纳量为53,321平方米,环比下降33.2%。
      全市空置率环比上升0.2个百分点至4.9%,平均租金环比下跌0.9%至人民币每平方米每月182.5元。
天河北空置率环比下降0.3个百分点至1.5%;平均租金环比上涨0.4%至人民币每平方米每月174.7元。
珠江新城空置率环比上升0.4个百分点至4.8%;平均租金环比下跌2.2%至人民币每平方米每月206.6元。
越秀区空置率环比上升0.4个百分点至2.8%;平均租金环比下跌0.4%至人民币每平方米每月141.4元。
琶洲空置率环比下降0.2个百分点至8.7%;平均租金环比上涨1.3%至人民币每平方米每月148.0元。

展望
      广州甲级写字楼市场供应量将在2019年有所回升,预计年内将迎来53.5万平方米新增供应入市,届时空置率将进一步攀升。
      预计位于黄埔区鱼珠子市场的保利鱼珠港A2栋将于第二季度交付,为广州甲级写字楼市场带来5.9万平方米的新增供应。
      鉴于广州整体经济增速放缓,企业对于写字楼租赁成本控制的审慎态度将在2019年延续,预计今年全市写字楼租金增长速度将有所放缓。




零售市场:新零售改变传统消费模式
      2019年第一季度,位于荔湾的荔胜广百广场开业,为广州零售物业市场带来3.7万平方米新增供应,全市优质零售物业存量扩大至约514万平方米。
      截至季末,全市优质零售物业市场空置率环比下降0.5个百分点至8.4%。其中,核心商圈及非核心商圈的空置率分别环比上升0.1和环比下降0.9个百分点至6.2%和11.8%。
      全市优质零售物业首层平均租金环比增长1.9%至人民币每平方米每月744.4元,其中核心商圈及非核心商圈的首层平均租金环比分别增长1.5%和2.0%,至人民币每平方米每月1,620元和人民币每平方米每月407.7元。

展望
      预计第二季度将有两处优质零售物业入市,分别是位于番禺的万博奥园国际中心和位于萝岗的萝岗奥园广场,总共为市场带来17.3万平方米的新增供应。
      2019年将迎来优质零售物业市场的交付高峰,随着大量新增供应入市,预计全市空置率将有所上升,租金有所回落。
      为适应未来消费新需求,预计核心商圈将有更多传统购物中心进行升级改造以提升竞争力。
      为持续扩大市场版图,预计更多线上品牌将在线下开设体验式门店。线上与线下市场的有机结合将改变传统消费模式,新零售模式将进一步发展。




土地与投资市场:工业土地交投趋热
      截至2019年3月末,土地成交总用地面积近271万平方米,同比上升152%。成交总价为约179.8亿元,同比增长6%。
      本季度全市共35宗土地成交,总用地面积达271万平方米。其中,工业用地25宗,商办用地6宗,商住用地2宗,纯住宅用地1宗,剩余1宗为其它用地性质。
      25宗工业用地主要来自黄埔(7宗)、番禺(5宗)和花都区(4宗),其余工业用地成交分别来自增城、白云、海珠和南沙区;商办用地则主要来自黄埔(4宗),此外天河和南沙区也各有一处成交。
      天河区金融城板块的商住用地由合景泰富拍得,合景泰富以37亿元总价及55%的住宅自持比例投得天河区金融城板块的商住用地,总建筑面积约9.89万平方米。




展望
      在大湾区背景下,政府为强化土地供应的产业导向,将更多支持生物科技、军工高科技、云处理以及产业园、新零售、创业孵化等新兴产业发展用地,因为这些公司的投资强度大,对当地政府的税收贡献大。
      实际上,目前市场需求最热的工业用地是物流和数据中心用地,对此,很多大的基金公司以及地产商都有强烈的需求,但由于税收和投资强度的原因,政府在这方面的供地却有一定限制。所以,未来除了传统的住宅开发外,物流和数据中心将成为投资热点。
      另外,2019年是基金重新配置年,从第一季度开始,包括新加坡等的境外基金都会在核心区如越秀区等寻找并购买整栋商业写字楼,大宗交易投资越来越活跃。

信息来源:房地产导刊  
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