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货币信贷政策收紧,市场总体有所回调——2019年1-5月广东房地产市场简析
来自:房地产导刊     点击数:18856    日期:2019年06月26日

概述:2019年1-5月,广东商品房市场呈现回调态势,销售面积同比降幅有所扩大,商品房待售面积与4月期末基本持平。销售市场回调使得销售资金回笼相对放缓,加之企业融资监管趋严,企业到位资金同比增速出现年内首度回落。在“稳地价、稳房价、稳预期”和因城施策的政策导向下,预计各地政策将适时预调、微调,后市仍将保持平稳运行。

1.房屋销售市场胶着,库存总量大体稳定
      2019年1-5月,广东商品房销售面积4626.66万平方米,同比下降5.7%;销售额6462.69亿元,增长4.3%;销售均价13968元/平方米,同比上涨10.6%。其中,商品住宅销售面积4021.95万平方米,同比下降5.8%,降幅较1-4月扩大2.2个百分点;销售额5496.06亿元,增长5.2%,增幅略微回落0.3个百分点;销售均价13665元/平方米,同比上涨11.6%,涨幅扩大2.1个百分点。非住宅商品房销售面积604.71万平方米,销售金额966.64亿元,同比分别下降5.3%和0.5%,降幅较1-4月扩大3.7个和7.0个百分点;销售均价15985元/平方米,同比上涨5.1%,涨幅回落3.2个百分点。数据显示,5月商品房销售市场相比3、4月的回暖态势有所降温,销售面积、销售金额同比增速均现回落,销售均价稳中微涨,市场总体表现较为胶着。





      分区域看,1-5月珠三角地区商品房销售面积3042.05万平方米,销售额5317.36亿元,同比增长0.4%和8.1%,较1-4月回落3.0个和1.5个百分点;销售均价17480元/平方米,同比上涨7.7%,与1-4月的均价17356元/平方米基本持平。粤东西北商品房合计销售面积1584.61万平方米,销售金额1145.33亿元,同比分别下降15.4%和10.3%,降幅较1-4月扩大1.1个和0.6个百分点;销售均价7228元/平方米,同比上涨6.0%,也与1-4月的7143元/平方米大体相当。数据显示,广东各地区商品房销售面积同比增速较1-4月均有所下滑,销售均价总体稳定。




      从库存情况看,截至2019年5月期末,全省商品房待售面积5586.12万平方米,比4月期末略有减少;同比增长6.4%,增幅与4月基本持平。其中商品住宅待售面积2678.88万平方米,非住宅2907.24万平方米,同比分别增长3.0%和9.8%。

2.到位资金增速回落,完成投资走势企稳
      1-5月房地产企业到位资金9293.12亿元,同比增长13.8%,增速较1-4月回落2.2个百分点。其中,国内贷款1735.75亿元,同比下降6.1%,降幅较1-4月扩大1.9个百分点;自筹资金2286.47亿元,定金及预收款3306.88亿元,个人按揭贷款1403.11亿元,同比分别增长11.2%、28.7%和17.2%,增速较1-4月提高3.2个和下降7.3个、4.6个百分点。数据显示,受商品房销售市场表现胶着和5月银保监会发文要求金融机构不得违规进行房地产融资等的影响,1-5月企业到位资金的主要来源中,除自筹资金外其他来源资金同比增速均出现不同程度下滑。

      从投资建设情况看,1-5月全省房地产完成投资5277.18亿元,同比增长13.3%,与1-4月持平。其中,珠三角地区完成投资4218.66亿元,同比增长14.2%,占全省79.9%;粤东西北合计完成投资1058.52亿元,同比增长10.0%,合计占全省的20.1%。全省商品房新开工面积6545.42万平方米,竣工面积2910.06万平方米,同比分别下降4.1%和8.7%;降幅较1-4月扩大4.2个和2.5个百分点。



3.金融环境相对偏紧,因城施策为促平稳
      从货币信贷政策看,今年以来,全球经济增长乏力,主要经济体货币政策纷纷转向宽松。面对外部环境不确定性增大、国内外经济下行压力加重、我国宏观杠杆率较高等内外部复杂严峻的形势,我国货币政策可能作进一步逆周期调整,保持适度宽松。但从房地产领域而言,5月17日银保监会发布的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》要求针对房地产进行严查,包括:表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发。6月13日,中国银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛表示:“我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。”由此可见,为从资金源头上遏制房地产市场过热,房地产金融仍是重点监管对象,房地产企业融资环境将持续偏紧,房贷利率可能重新回升。
      从市场调控政策看,广东各地政策基本保持稳定。省外情况看,近期既有西安升级限购政策、成都对于货款利率的指导等以抑制房价过快上涨,也有恩施要求“不得恶性价格竞争”、赣州要求“停止特价房销售”等以防止房价大幅下跌,反映出相关部门对房地产市场“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标没有改变。有鉴于此,在因城施策原则下,预计各地政府会适时预调、微调,防止市场大起大落,后市仍将保持平稳运行。建议企业要顺势而为,坚持“房住不炒”,规范经营行为;加强风险防范意识和企业资金流管控,谨慎量力投资,共同促进房地产市场平稳健康发展。

信息来源:房地产导刊  
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